الإيجار القديم في مصر: جدل مستمر وإجراءات للحصول على وحدات بديلة

على رغم إعلان الحكومة المصرية ممثلة في وزارة الإسكان، إجراءات لتعويض المضارين من تعديلات قانون الإيجار القديم، لكن حتى الآن تعد هذه التعديلات هي الأكثر إثارة للجدل منذ الإعلان عنها حتى صدور القانون وإقراره.

التعديلات الجديدة التي شملها القانون أشارت إلى أنها تنطبق على العقارات المؤجرة بغرض السكن، وكذلك تلك المؤجرة لأشخاص طبيعيين لغير غرض السكن، بشرط أن تكون خاضعة لأحكام القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، اللذين لطالما نظّما العلاقة بين المؤجر والمستأجر لعقود طويلة.

وحدد القانون مدداً انتقالية قبل إنهاء عقود الإيجار، إذ تنتهي عقود السكن بعد 7 أعوام من بدء سريان القانون، بينما تنتهي عقود الإيجار لغير غرض السكن بعد 5 أعوام، ما لم يُتفق بين الطرفين على إنهائها قبل تلك المدة، وهو ما يمنح المستأجرين فترة كافية لتدبير أوضاعهم.

وتشكّل كل محافظة لجاناً خاصة بقرار من المحافظ، تتولى تصنيف المناطق التي تضم وحدات خاضعة لأحكام القانون إلى 3 فئات: متميزة، متوسطة، واقتصادية، وذلك وفقاً لمجموعة من المعايير تشمل الموقع الجغرافي، ونوعية البناء، بجانب مستوى الخدمات، والبنية التحتية المتاحة، وتنهي هذه اللجان عملها خلال ثلاثة أشهر من بدء تطبيق القانون، مع إمكان التمديد بقرار من رئيس الوزراء.

تعديل القيمة الإيجارية للوحدات السكنية

اعتباراً من موعد استحقاق الإيجار التالي لتاريخ سريان القانون، يجرى تعديل القيمة الإيجارية للوحدات السكنية، بحيث تصبح 20 ضعف القيمة الحالية في المناطق المتميزة، و10 أضعاف في المناطق المتوسطة والاقتصادية، بحد أدنى 400 جنيه (8.43 دولار) و250 جنيهاً (5.27 دولار) على التوالي. وحتى انتهاء اللجان من عملها، يدفع المستأجر موقتاً 250 جنيهاً (5.27 دولار) شهرياً، مع سداد فروق القيمة بأقساط لاحقاً بعد إعلان نتائج اللجان.

بالنسبة للوحدات المؤجرة لأغراض تجارية أو غير سكنية، تُرفع القيمة الإيجارية إلى 5 أضعاف السعر الحالي بداية من الشهر التالي لتطبيق القانون، ضمن خطة لإعادة تقييم السوق الإيجارية بصورة متدرجة. وينص القانون على زيادة القيمة الإيجارية سنوياً بنسبة 15 في المئة على أساس دوري، سواء للوحدات السكنية أو غير السكنية، ما يضمن تحديث القيمة السوقية للإيجارات بشكل مستمر ومتوازن، من دون تحميل طرفي العلاقة الإيجارية أعباء مفاجئة.

وحدد القانون حالتين يُلزم فيهما المستأجر بإخلاء الوحدة قبل نهاية المدة القانونية: الأولى إذا ثبت غلق الوحدة لمدة تزيد على عام من دون مبرر، والثانية إذا كان المستأجر يمتلك وحدة أخرى قابلة للاستخدام لنفس الغرض. وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يمكن للمالك التقدم بطلب إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر بالطرد، من دون الإخلال بحق المستأجر في الطعن من خلال دعوى موضوعية.

ومنحت تعديلات قانون الإيجار القديم للمستأجرين حق التقدم بطلب للحصول على وحدة بديلة من الدولة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، بشرط التقدم قبل انتهاء المدة المحددة في المادة الثانية، وتقديم إقرار بإخلاء الوحدة القديمة فور التخصيص.

وتُمنح الأولوية للفئات الأولى بالرعاية مثل المستأجر الأصلي وزوجه ووالديه. كما تلتزم الدولة بإتاحة هذه الوحدات في الإعلانات الرسمية، مع تنظيم إجراءات المفاضلة في حال التزاحم، وفق معايير تشمل طبيعة المنطقة.

بعد مرور سبع سنوات من بدء تنفيذ تعديلات القانون القديم، تُلغى القوانين القديمة التي كانت تحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بما في ذلك قانونا 49 لسنة 1977 و136 لعام 1981، إضافة إلى القانون رقم 6 لعام 1997، ما يؤسس لمرحلة جديدة من التنظيم التشريعي في سوق الإيجارات.

هؤلاء يحق لهم الحصول على وحدات بديلة

في وقت سابق، نشرت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، إنفوغرافاً يوضح كيفية تلقي طلبات المستأجرين المنطبقة عليهم القواعد والشروط والإجراءات اللازمة للحصول على وحدات بديلة، وذلك بداية من أول أكتوبر (تشرين الأول) 2025 ولمدة ثلاثة أشهر، من خلال المنصة الإلكترونية الموحدة أو مكاتب البريد على مستوى الجمهورية.

وأوضحت الوزارة أن هذه الإجراءات تأتي تطبيقاً للمادة رقم (8) من القانون في شأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. وذكرت أن تقديم الطلب سيكون من خلال مكاتب البريد على مستوى الجمهورية، أو المنصة الإلكترونية الموحدة، عن طريق إنشاء حساب إلكتروني يمكن من خلاله متابعة حال الطلب واستكمال المستندات عند الحاجة، وإدخال البيانات المطلوبة وفقاً للنموذج الإلكتروني للطلب.

وأشارت إلى أن نموذج الطلب يُحدد بصفة رئيسة الاختيار من إحدى الفئات، بالنسبة للوحدات السكنية، يكون التقديم من خلال المستأجر الأصلي الذي تحرر له عقد الإيجار من المالك أو المؤجر ابتداء وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون والمستأجر الذي امتد إليه عقد الإيجار. بالنسبة للوحدات غير السكنية، يتقدم المستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار، كذلك يتضمن الطلب تحديد عنوان العقار وفقاً للتوزيع الجغرافي، ونظام التخصيص المطلوب (إيجار/ تمليك)، وتحديد النطاق الجغرافي للوحدات المطلوب تخصيصها.

ما هي المستندات المطلوبة من المتضررين؟

ونوّهت الوزارة إلى أن المستندات الأساسية المطلوبة للتقدم والتي تشمل طلب مقدم من المستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً للنموذج المعد لذلك، وصورة من عقد الإيجار للمستأجر الأصلي والمستندات المثبتة لاستمرارية العلاقة الإيجارية لمن امتد إليه عقد الإيجار. إضافة إلى إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور استلام الوحدة المخصصة، وصورة بطاقة الرقم القومي للمستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار (للزوج والزوجة)، وصورة شهادات ميلاد الأبناء القصر أو صورة بطاقة الرقم القومي للبالغين. وتضمنت صورة من المستندات المثبتة للحالة الاجتماعية والتي تشمل قسيمة الزواج للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار. وفي حال الطلاق تقديم قسيمة الطلاق وقرار التمكين بالنسبة للمطلقة الحاضنة. وفي حالة الوفاة تقديم شهادة وفاة الزوج وشهادة وفاة ووراثة.

كيف يحصل ذوي الهمم على وحدات بديلة؟

بالنسبة لذوي الهمم، يلزم تقديم شهادة تأهيل أو بطاقة الخدمات الحكومية الصادرة من وزارة التضامن الاجتماعي محدد بها نوع الإعاقة أو شهادة من اللجنة الطبية (القومسيون الطبي) التابع له.

إضافة إلى تقديم ما يثبت مزاولة النشاط بانتظام، صورة (بطاقة ضريبية/ مستخرج رسمي من السجل التجاري أو ترخيص مزاولة نشاط إن وجد).

أضافت الوزارة أن المستندات الأساسية المطلوبة للتقدم تشمل أيضاً ما يفيد دخل الأسرة، وبالنسبة للعاملين بالجهات الحكومية وقطاع الأعمال يلزم تقديم شهادة معتمدة من جهة العمل تتضمن جميع البيانات الأساسية بصافي الدخل السنوي أو الشهري. وبالنسبة للعاملين بالشركات وجهات القطاع الخاص، تقديم شهادة معتمدة من جهة العمل تتضمن جميع البيانات الأساسية بصافي الدخل السنوي أو الشهري، موضح بها رقم السجل التجاري والبطاقة الضريبية لجهة العمل.

وبالنسبة لأصحاب المهن والأعمال الحرة والأنشطة التجارية والحرفية، تقديم مستند الإفادة بالتسجيل لدى مصلحة الضرائب لأصحاب المهن الحرة، وشهادة من محاسب قانوني معتمد تبين صافي الدخل السنوي أو الشهري موضح بها مهنة المتقدم، وصورة من السجل التجاري أو البطاقة الضريبية لأصحاب المهن والأنشطة التجارية والحرفية.

وبالنسبة للأرامل والمطلقات وأصحاب المعاشات، تقديم طابعة معتمدة ببيانات المعاش من التأمينات بالنسبة للأرملة وأصحاب المعاشات، وصورة من مستند النفقة التي تتحصل عليها المطلقة، وذلك مع ملاحظة أنه يمكن طلب مستندات إضافية لاستكمال البيانات وفقاً لكل طرح على حدة.