كشفت دراسة بحثية حديثة، أنه مع قيام البنوك المركزية العالمية برفع أسعار الفائدة لترويض التضخم، هدأت أسعار المساكن نسبة إلى بداية دورة رفع أسعار الفائدة.
ومع ذلك، وعلى رغم حساسية سوق العقارات السكنية تجاه ارتفاع أسعار الفائدة، فإن الأسعار لا تزال أعلى من المتوسطات التاريخية، وأصبحت أسعار المساكن في الاقتصادات المتقدمة، بما في ذلك معظم دول الاتحاد الأوروبي، وكذلك أفريقيا والشرق الأوسط، أعلى بنسبة 10 إلى 25 في المئة من مستويات ما قبل الجائحة.
وأشار صندوق النقد الدولي، إلى أن أسعار الفائدة المرتفعة انتقلت بسرعة إلى أسواق الرهن العقاري السكني، مما أعاق القدرة على تحمل الكلف لمشتري المنازل الحاليين والمحتملين، إضافة إلى ذلك، فإن ندرة المعروض من المنازل تحد من عمليات الشراء في بعض المناطق.
وبصورة عامة، فإن القدرة على تحمل كلف السكن تتعرض لضغوط أكبر وسط استمرار ارتفاع أسعار المنازل وارتفاع أسعار الفائدة.
وفي النصف الأول من عام 2023، ارتفعت معدلات الرهن العقاري في الاقتصادات المتقدمة بأكثر من نقطتين مئويتين مقارنة بالعام السابق.
خلال هذه الفترة، شهدت دول مثل أستراليا وكندا ونيوزيلندا خفوضات كبيرة في أسعار المنازل الحقيقية، ويرجع ذلك على الأرجح إلى ارتفاع نسبة القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل وأسعار المساكن التي شهدت تمدداً منذ ما قبل الوباء. وبالمقارنة، انخفضت أسعار المساكن بأكثر من 15 في المئة في بعض الاقتصادات المتقدمة، في حين كان الانخفاض في الاقتصادات الناشئة أقل أهمية، ولكن على المستوى الصافي، ستحتاج أسعار المساكن الحقيقية إلى الحفاظ على هدوئها من أعلى مستوياتها في عامي 2021 و2022 مقارنة بمستويات ما قبل الجائحة.
ومن المرجح أن يكون لارتفاع كلف الاقتراض الأثر الأكبر في نسب خدمة ديون الأسر (مقياس لقدرة المقترضين على سداد القروض)، في البلدان التي لا تزال فيها أسواق الإسكان مبالغ فيها ومتوسط عمر قروض الرهن العقاري أقصر، وفقاً لأحدث تقرير لدينا عن الاستقرار المالي العالمي.
أزمة تخلف المقترضين عن السداد
على سبيل المثال، بالنسبة لبعض الاقتصادات المتقدمة مثل النرويج والسويد والدنمارك وهولندا التي لديها نسب خدمة ديون للأسر المعيشية مكونة من رقمين، يمكن أن تزيد كلف خدمة ديون المقترضين بنسبة تصل إلى 1.8 نقطة مئوية نظراً إلى الارتفاع الكبير في أسعار الفائدة.
لكن سيكون لذلك عواقب على الموافقات على القروض وقدرات السداد للمقترض، ولكن المقترضين أيضاً أقل مديونية، كما تم تعزيز معايير الاكتتاب منذ الأزمة المالية العالمية، الأمر الذي أدى إلى تخفيف خطر ارتفاع معدلات التخلف عن سداد القروض.
قد يكون لهذا أيضاً حالات محدودة من البيع القسري أو حبس الرهن للمنازل، مما يساعد على دعم أسعار المنازل.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وفي الولايات المتحدة، أحدثت زيادات أسعار الفائدة التي أقرها بنك الاحتياطي الفيدرالي (المركزي الأميركي) تغييرات كبيرة في سوق قروض الرهن العقاري، إذ وصل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً، أخيراً، إلى أعلى مستوى له منذ عقدين من الزمن بنسبة 7.8 في المئة.
أما بالنسبة إلى المشترين المحتملين، فإن كلف الدخول تجعل ملكية المنازل بعيدة المنال، إذ أصبحت الدفعات المقدمة المطلوبة أيضاً عاملاً باهظاً لأن المدخرات تقلصت منذ الوباء.
أيضاً، فإن أصحاب المنازل الحاليين، الذين يترددون عن شراء عقارات جديدة بسبب أقساط الرهن العقاري الشهرية الأكبر، يبقون في أماكنهم مما يتسبب في انخفاض المعروض من المنازل القائمة، وتتجلى هذه الظاهرة، المعروفة باسم تأثير "الحجز"، بصورة خاصة في الولايات المتحدة، إذ أصبحت القروض العقارية ذات السعر الثابت الطويلة الأجل هي الأكثر شعبية.
ومع متوسط أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاماً عند 6.6 في المئة حالياً، أي نحو ثلاث نقاط مئوية فوق أدنى مستوياتها الناجمة عن الوباء، تظل عمليات إنشاء الرهن العقاري أقل بنسبة 18 في المئة من مستويات العام الماضي، بينما زادت طلبات إعادة التمويل بنسبة 8.5 في المئة على مدار العام مع استمرار تراجع معدلات الرهن العقاري.
الفائدة المرتفعة تصعد بقيم الإيجارات
في الوقت نفسه فقد شكلت القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عاماً 90 في المئة من قروض المنازل الجديدة في الولايات المتحدة في نهاية العام الماضي، وفقاً لشركة "آيس مورتغايج تكنولوجي"، إذ تظهر بيانات الشركة، أن ما يقارب من خمسي جميع القروض العقارية الأميركية نشأت في عام 2020 أو 2021، إذ سمحت أسعار الفائدة المنخفضة خلال الوباء لعديد من الأميركيين بإعادة تمويل قروض منازلهم.
وأشار صندوق النقد الدولي، إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة يؤدي أيضاً إلى رفع كلف الإيجار، إذ يفضل عديد من الأشخاص الاستئجار بدلاً من الشراء نظراً إلى أن متوسط أسعار المنازل كان بطيئاً في التعديل.
وفي هذا السياق، فإن الجمع بين أسعار الفائدة الأعلى ومعروض الإسكان الذي لا يزال نادراً يخلق حلقة مفرغة تعمل على تعقيد معركة البنوك المركزية ضد التضخم.
واصلت أسعار المنازل الشهرية في الولايات المتحدة ارتفاعها في أكتوبر (تشرين الأول) الماضي مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022، إذ أسهم المأوى بثلث التغير في أسعار المستهلك في نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي.
وإذا بدأ "الفيدرالي" خفض أسعار الفائدة هذا العام، كما يتوقع صناع السياسات والمشاركون في السوق، فسوف تستمر أسعار الرهن العقاري في التكيف، ومن الممكن إطلاق العنان للطلب على الإسكان المكبوت، كذلك يمكن أن تؤدي الزيادة المفاجئة، نتيجة الخفوضات السريعة في أسعار الفائدة، إلى تعويض أي تحسن في المعروض من المساكن، مما يؤدي إلى انتعاش الأسعار.
