هل تساعد العقارات التجارية المستثمرين في التحوط من التضخم؟

أعطى التضخم في المملكة المتحدة مستثمري التجزئة حافزاً قوياً لإيجاد طرق للتحوط من آثار ارتفاع الأسعار. ومن بين المرشحين المشهورين لهذا الدور تقليدياً العقارات التجارية.

ومع ذلك، فإن الأدلة من الأربعين عاماً الماضية من نمو الإيجارات في العقارات التجارية تُظهر أنه لا ينبغي للمستثمرين أن يفترضوا أن نفس أنواع العقارات التي وفرت تحوطاً تلقائياً ضد التضخم في الماضي ستفعل ذلك في المستقبل.

صحيح أن نمو الإيجارات في القطاع ككل قد واكب التضخم على مدى العقود الأربعة الماضية، حيث بلغ متوسطها 3 في المئة سنوياً. لكن البحث الأخير الذي أجرته "فايننشال تايمز" يشير إلى أن هذا يخفي الفروق الدقيقة التي تهم عائدات المستثمرين، حيث تخفي هذه الأرقام الرئيسة تباعداً كبيراً ليس فقط بين القطاعات الفرعية، لكن أيضاً خلال العقود والدورات الاقتصادية المختلفة.

نمو الإيجارات ومواكبة التضخم

تقول الصحيفة، إن العقارات التجارية "توفر كثيراً من الفرص للمستثمر الرشيق". وتضيف "منذ عام 1980، وجدنا أن العقارات في المملكة المتحدة وفرت فترات نمو الإيجارات، قبل ارتفاع الأسعار على مستوى الاقتصاد بين عامي 1986 و1991 و2001 و2008، عندما زاد التضخم على مدى سنوات عدة، مدفوعاً بارتفاع الطلب وانتعاش الدورة الاقتصادية، كان نمو الإيجارات قوياً بنفس القدر، وفي المتوسط تجاوز التضخم في تلك السنوات".

لكن، هذه الفرص تنتقل بين مختلف القطاعات الفرعية عندما تلعب الظروف الاقتصادية والعوامل الهيكلية دورها. العامل المحدد فيما إذا كان نمو الإيجارات يمكن أن يواكب التضخم، هو ما إذا كانت الزيادات في الأسعار ناتجة من جانب الطلب أو صدمة جانب العرض.

وتبشر الزيادات التضخمية التي يحركها الطلب بالخير بالنسبة إلى العقارات من حيث التحوط ضد ارتفاع التضخم، لكن صدمات جانب العرض، مثل نقص ثاني أكسيد الكربون من الدرجة الغذائية في المملكة المتحدة هذا العام، كانت تاريخية وأكثر صعوبة للتحوط.

وعلى مدى السنوات الخمس المقبلة، يتوقع أن تُولد بعض أنواع العقارات نمواً أعلى من معدلات التضخم في الإيجارات، لكن معظمهم سيشهد انخفاض الإيجارات بالقيمة الحقيقية، وبالمثل شعبيتها مع المستثمرين الذين يسعون إلى التحوط من التضخم.

تكلفة مواد البناء وهبوط الاسترليني

والسؤال: ما العقارات التي ستزدهر وأيها سيُصارع؟ تعتبر علامات العرض المحدود مكاناً جيداً للبدء. وتوقعت الصحيفة أن تستمر مباني وسط لندن، إضافة إلى الأصول النادرة الأخرى في وسط المدينة، في الظهور بشكل جذاب. ومن المتوقع أيضاً أن يستمر نقص المعروض في السوق السكنية.

لكن، من المهم أن نتذكر أنه يمكن تقييد العرض على مستوى الموقع الصغير أو مستوى الأصول، حتى لو لم يكن القطاع على نطاق أوسع. على سبيل المثال، على الرغم من المخاوف القائمة من أن تؤدي زيادة العمل عن بُعد إلى زيادة المعروض من أصول المكاتب ذات الجودة المتوسطة، فإن هذا لن ينطبق على المباني "الأفضل في فئتها" الواقعة بالقرب من مراكز النقل المهمة.

كما أن المعروض من العقارات الجديدة مقيد بشكل غير عادي اليوم، بسبب نقص المواد وارتفاع تكاليف البناء، على الرغم من أنه من المتوقع أن تخف هذه القيود على المدى المتوسط.

هناك أيضاً اعتبارات قصيرة الأجل مماثلة لها القدرة على إحداث تضخم خاص في قطاع معين. لنأخذ مثالاً خارج العقارات التجارية، أدى الانخفاض الحاد في قيمة الجنيه الاسترليني في أعقاب استفتاء خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي إلى ارتفاع تكاليف مدخلات تجار التجزئة، في وقت لم يكن لديهم سوى القليل من القوة لتمريرها إلى المستهلكين، وأدى ذلك إلى تكثيف الضغط على ربحية التجزئة.

صعود التجارة الإلكترونية وتراجع نمو الإيجارات

في العقارات التجارية، يُمكّن عدم التوافق الهيكلي طويل الأمد بين العرض والطلب نمو الإيجارات من تجاوز التضخم على مدى فترات أطول. ويشير تحليل الصحيفة إلى أن هذه العوامل الهيكلية، مثل التركيبة السكانية أو التكنولوجيا أو التغيير السلوكي، أكثر أهمية من العوامل الدورية للعقارات. ولا شيء يوضح هذا بشكل أوضح من ظهور التجارة الإلكترونية وتحول نمو الإيجارات من البيع بالتجزئة إلى الملكية الصناعية.

وفي قطاع التجزئة، واكبت غالبية قيم الإيجارات التضخم في العقود الثلاثة حتى عام 2010، لكن صعود التجارة الإلكترونية أدى إلى تراجع نمو الإيجارات بشكل كبير بعد ذلك. ويبدو أن هذا الاتجاه سيستمر، مما يشير إلى أن نمو الإيجارات في القطاع الصناعي، مدفوعاً بالتخزين، وسيتجاوز التضخم في السنوات المقبلة، حتى لو كان من المرجح أن يستجيب العرض على المدى المتوسط.

من بين العوامل الهيكلية، تعد التركيبة السكانية هي الأكثر توقعاً، وفي العقارات السكنية والرعاية الصحية سيكون الطلب الذي يحركه السكان أقوى. ونظراً إلى ارتفاع عدد الأشخاص البالغين من العمر 18 سنة في المملكة المتحدة خلال العقد المقبل، فمن المتوقع أن يشهد سكن الطلاب طلباً أكبر من السكان المحليين، بينما ستؤدي شيخوخة السكان إلى زيادة الطلب على دور التقاعد والرعاية.

وتقول الصحيفة، حتى إذا تبين أن التضخم أعلى من المتوقع، فإن تفضيلاتنا للقطاع ستكون متشابهة، على الرغم من أن خصائص الإيجار ستصبح أكثر أهمية.

وتتضمن بعض عقود الإيجار التقييس، ما يضمن أن نمو الإيجارات سوف يتناسب مع التضخم، على الأقل ضمن نطاقات معينة. في حين يلعب طول عقد الإيجار دوراً أيضاً. حتى في حالة عدم وجود فهرسة، فإن تقييمات الإيجارات في المملكة المتحدة عادة ما تكون صعوداً فقط، مما يوفر الحماية من انخفاض الإيجارات قصيرة الأجل.

ودعت الصحيفة إلى ضرورة أن يتذكر المستثمرون أن الإيجارات ستعود في مرحلة ما إلى معدلات السوق. أحد هذه القطاعات المعرضة للخطر حالياً هي المتاجر الكبرى، التي شهدت أخيراً نشاطاً استثمارياً قوياً.

في حين أن الارتفاع الحالي في التضخم أثار مخاوف بعض المستثمرين، فإن الأدلة على مدار الأربعين عاماً الماضية تُظهر أن العقارات لها دور مهم في التحوط ضدها. وبينما لا تزال هذه هي الحال اليوم، فإن القطاعات الفرعية التي توفر الحماية ضد التضخم تتغير بمرور الوقت. كما يجب على المستثمرين الناجحين التعمق في التغيرات الديموغرافية والسلوكية إذا أرادوا مواكبة ارتفاع الأسعار وتحقيق نوع العوائد التي يمكن أن تقدمها العقارات التجارية.