3 أسباب تمسك أسعار المنازل في السوق الأميركية عن التراجع

كشفت بيانات حديثة عن أن أسعار المنازل في الولايات المتحدة الأميركية استمرت في الانخفاض في يونيو (حزيران) الماضي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، ولكن هذا قد لا يكون مريحاً لمشتري المنازل. حتى بعد انخفاضه، لا يزال متوسط ​​السعر لشهر يونيو عند ثاني أعلى متوسط ​​شهري على الإطلاق منذ عام 1999، وفقاً لتقرير الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

كان متوسط ​​سعر المنزل الحالي 410200 دولار خلال الشهر الماضي، بمعدل 0.9 في المئة فقط أقل من أعلى سعر على الإطلاق منذ عام مضى وهو 413.800 دولار، وكان هذا هو الشهر الخامس من الانخفاضات على أساس سنوي في متوسط ​​أسعار بيع المنازل، فيما لا يزال مخزون المنازل في السوق منخفضاً تاريخياً، إذ يرفض مالكو المنازل الحاليون البيع والتحصن بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية التي قد تكون نصف أو أقل من المعدلات الحالية.

يقول كبير الاقتصاديين في "إن أي آر" لورانس يون "ببساطة لا توجد منازل كافية للبيع... يمكن للسوق بسهولة استيعاب مضاعفة المخزون".

انخفضت مبيعات المنازل القائمة، والتي تشمل منازل الأسرة الواحدة والمنازل العائلية والوحدات السكنية والتعاونيات دون التوقعات، وتراجعت بنسبة 3.3 في المئة خلال شهري مايو (أيار) ويونيو الماضيين. وانخفضت المبيعات سنوياً بنسبة 18.9 في المئة عن العام الماضي، وتراجعت وتيرة المبيعات السنوية المعدلة موسمياً من 5.13 مليون وحدة قبل عام إلى 4.16 مليون وحدة في يونيو.

يقول يون "معدلات الرهن العقاري المرتفعة نسبياً التي تقترب من سبعة في المئة والمخزون المنخفض تاريخياً للمنازل الموجودة في السوق يعوقان نشاط المبيعات".

وكانت وتيرة المبيعات لشهر يونيو هي الأدنى منذ عام 2009. ولا تزال معدلات الرهن العقاري متقلبة حتى الآن هذا العام، إذ تراوح متوسط ​​المعدلات من 6.09 في المئة إلى 6.96 في المئة.

أضاف يون "النصف الأول من العام كان بالتأكيد منخفضاً مع انخفاض المبيعات بنسبة 23 في المئة... كان عدد أقل من الأميركيين يتنقلون على رغم الظروف المعتادة لتغيير الحياة... من المؤكد أن الطلب المكبوت سيتحقق قريباً، بخاصة إذا تحركت معدلات الرهن العقاري والمخزون بشكل إيجابي".

أسعار المساكن لا تزال مرتفعة

أحد أسباب استمرار ارتفاع أسعار المساكن هو الصيف، ونظراً إلى أن أسعار المساكن تتقلب موسمياً وتتجه الأسعار في الصيف أعلى من الأسعار في الشتاء، ينظر الاقتصاديون عادة إلى التغيرات السنوية في الأسعار - مقارنة بشهر يناير (كانون الثاني) الماضي مع يناير السابق ويونيو مع يونيو السابق.

على هذا الأساس الشهري وعلى أساس سنوي انخفض متوسط ​​أسعار المساكن منذ فبراير (شباط) الماضي، عندما انخفضت الأسعار أقل من العام السابق للمرة الأولى منذ أكثر من عقد، لكن الانخفاض السنوي في يونيو بنسبة 0.9 في المئة كان أقل بكثير من الانخفاض السنوي في مايو بنسبة 3.1 في المئة، والذي كان أكبر انخفاض في الأسعار على أساس سنوي منذ ديسمبر (كانون الأول) 2011.

وعلى رغم أن الاقتصاديين لا يعتمدون على المقارنات من شهر لآخر نظراً إلى وجود كثير من التباين، لكن يمكن للمشترين أن يروا أن متوسط ​​الأسعار ارتفع في كل شهر من الأشهر الخمسة الماضية، حتى مع انخفاضها عاماً بعد عام.

لكن يون يشير إلى أن هذا يحدث دائماً من شهر لآخر، كدالة للتغيرات الموسمية في السوق. وأضاف "يرتفع متوسط ​​أسعار المساكن في فصلي الربيع والصيف، لأن المنازل الأكبر حجماً تباع خلال هذا الوقت مع انتقال العائلات".

السبب الرئيس لبقاء الأسعار مرتفعة هو المخزون المنخفض تاريخياً، وعلى رغم وجود عدد أقل من المشترين في السوق، فإن أولئك يتنافسون على العدد القليل نفسه من المنازل القادمة إلى السوق. ونتيجة لذلك تجاوزت 33 في المئة من المنازل المبيعة في شهر يونيو أسعار القائمة، وهو ما يعد وكيلاً لحرب المزايدة.

في المقابل، فإن حصة المنازل المبيعة في حرب المزايدة ليست عالية كما كانت في العام الماضي، عندما تجاوز 51 في المئة من العقارات السعر المطلوب. يقول يون "إنها ليست تنافسية بشدة الآن، ولكن بأي معيار تاريخي، هذا سوق صعب عليك فيها أن تكون مشترياً".

تراجع كبير في معروض المنازل

وفق البيانات المتاحة فإن قلة المعروض من المنازل للشراء، بخاصة بأسعار معقولة في الأماكن الشعبية، تجعل المبيعات منخفضة والأسعار مرتفعة. وقد بلغ إجمالي مخزون المساكن في نهاية يونيو نحو 1.08 مليون وحدة، وهو ما يماثل مايو ولكنه انخفض بنسبة 13.6 في المئة عن العام الماضي، وقبل الوباء كان هناك ما يقرب من ضعف عدد المنازل في السوق.

ويبقى المخزون غير المباع عند عرض 3.1 شهر بوتيرة المبيعات الحالية، ارتفاعاً من ثلاثة أشهر في مايو و2.9 شهر في يونيو 2022. يرى يون أنه في حين أن نسبة المنازل المعروضة للبيع إلى المنازل الجديدة المعروضة للبيع عادة ما تكون من خمسة إلى واحد، إذ بلغ عدد المنازل الجديدة المعروضة للبيع نحو 428 ألفاً في مايو والمنازل الحالية التي تزيد قليلاً على مليون وحدة، فإن النسبة أقرب إلى اثنين إلى واحد.

وأشار يون إلى أن أكبر تغيير في السوق من شأنه أن يزعزع المخزون الضخم هو انخفاض معدلات الرهن العقاري، فيما قال بعض الخبراء إن الأمر سيستغرق سعر فائدة عند مستوى 5.5 في المئة لأصحاب المنازل ليشعروا بالرضا حيال التخلي عن أسعارهم المنخفضة. وأضاف "أصحاب المنازل يحبون معدل الفائدة البالغ ثلاثة في المئة الذي اشتروه أو أعادوا تمويله... حتى لو كانوا يشترون منزلاً بالسعر نفسه، فإن أقساطهم الشهرية سترتفع بنحو 1000 دولار... إذا كان ألم التخلي عن نسبة ثلاثة في المئة أقل حدة فسيكون عدد أكبر من الناس مستعدين للبيع".

وأوضح أن بناء منازل جديدة وتحويل المساحات المكتبية غير المستخدمة إلى مساكن هي جهود مستمرة للمساعدة في الإمداد، لكن هذه تستغرق سنوات حتى تصبح قابلة للاستخدام، لكنه قال إن هناك بعض التعديلات في سياسة الإسكان يمكن أن تحرر بعض مخزون الإسكان على المدى القصير. وقال إنه يود أن يرى برنامج إعفاء ضريبي موقت على أرباح رأس المال للمستثمرين الذين يبيعون العقارات لفئة معينة من المشترين، مثل مشتري منزل لأول مرة. وتابع "هناك نحو 20 مليون إيجار لأسرة واحدة وربما ينتهز بعضهم الفرصة للبيع، لكن مع حافز ضريبي".