هل يتراجع التضخم في أميركا مع انخفاض الإيجارات؟

وسط التضخم المرتفع وتصاعد مخاوف الركود ظهرت بعض الأخبار المرحب بها للمستأجرين الأميركيين، إذ انخفض متوسط الإيجار في الولايات المتحدة خلال مايو (أيار) الماضي مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022، وهو أول انخفاض سنوي في الإيجار خلال ثلاث سنوات في الأقل، وفقاً لدراسة بحثية حديثة أعدها موقع "ريلايتور دوت كوم".

خلال الشهر الماضي كان متوسط طلب الإيجار الوطني 1739 دولاراً، وهو ما يمثل زيادة قدرها (3 دولارات) عن أبريل (نيسان) الماضي، وبانخفاض قدره 0.5 في المئة عن مايو 2022، وهو أول انخفاض منذ أن بدأ الموقع في تتبع البيانات السنوية في مارس (آذار) 2020.

وفق البيانات المتاحة انخفضت الإيجارات تدريجاً من ذروة يوليو (تموز) 2022 البالغة 1777 دولاراً، لكنها لا تزال أعلى بنسبة 25 في المئة تقريباً مما كانت عليه في عام 2019.

وفي الوقت نفسه ارتفعت معدلات الرهن العقاري خلال الفترة الماضية، إذ أثارت البيانات الاقتصادية القوية مزيداً من المخاوف من أن مجلس الاحتياطي الفيدرالي لن يخفض أسعار الفائدة في وقت قريب، وبدوره انخفض الطلب على قروض الرهن العقاري إلى أدنى مستوى له منذ نهاية فبراير (شباط) الماضي.

أعلى فائدة للرهن العقاري في ثلاثة عقود

البيانات تشير إلى ارتفاع متوسط سعر فائدة العقد للرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عاماً مع أرصدة القروض المطابقة إلى 6.91 في المئة من 6.69 في المئة، مع زيادة النقاط إلى 0.83 من 0.66، بما في ذلك رسوم الإنشاء، للقروض بنسبة 20 في المئة منخفضة القسط.

ووفق جمعية مصرفي الرهن العقاري كان هذا هو المتوسط الأسبوعي، لكن القراءات اليومية الأخرى شهدت ارتفاع السعر إلى أكثر من سبعة في المئة، ونتيجة لذلك انخفضت طلبات الرهن العقاري لإعادة تمويل قرض المنزل، التي تعد الأكثر حساسية لتغيرات أسعار الفائدة، بنسبة سبعة في المئة بعد تعديلها موسمياً.

وانخفضت طلبات الحصول على قرض عقاري لشراء منزل بنسبة ثلاثة في المئة خلال الأسبوع الماضي، وأقل بنسبة 31 في المئة عن الأسبوع نفسه من العام الماضي.

ومع بدء استعادة أسعار المساكن قوتها وارتفاع معدلات الرهن العقاري لا تزال مستويات المخزون أقل بكثير من المعتاد، ويتعرض مشترو المنازل المحتملون لضربة من جميع الجوانب في شأن القدرة على تحمل الكلفة الزائدة، وكلما زادت المعدلات كان الملاك الحاليون أقل ميلاً إلى بيع منازلهم، والغالبية العظمى من مالكي المنازل اليوم لديهم قروض عقارية بأسعار فائدة أقل من خمسة في المئة.

نقص المساكن يقود الإيجارات للصعود

يقول كبير الاقتصاديين في "ريلايتور دوت كوم" دانييل هيل إن "هذه علامة أخرى على أن التضخم المدفوع بالإيجارات من المحتمل أن يكون وراءنا، على رغم أننا قد لا نرى هذا الاتجاه في الإجراءات الرسمية حتى العام المقبل. على رغم أنه لا يزال متواضعاً، إلا أن انخفاض الإيجارات جنباً إلى جنب مع تباطؤ التضخم وسوق العمل التي لا تزال قوية هي بالتأكيد أخبار مرحب بها للأسر".

بعد موجة من "التسعير الوبائي" خلال معظم عام 2020 بدأت الإيجارات في الارتفاع في عام 2021 وحتى منتصف العام الماضي إذ عاد الناس إلى المراكز الحضرية للعمل شخصياً والمدارس، كما أدى النقص العام في المساكن إلى ارتفاع الإيجارات.

وقال هيل إنه على رغم أن السوق ككل تتحرك في اتجاه أكثر ملاءمة للمستأجرين، فإنه لا يزال هناك عنصر من الصدمة للأشخاص الذين اختاروا الجلوس والانتظار لمراقبة السوق. وأضاف "بالنسبة إلى المستأجرين الذين ربما بقوا في مكانهم خلال العامين الماضيين ولم ينتقلوا فقد لا يكونوا على مستوى إيجار السوق. على رغم انخفاض الإيجارات في السوق، فإنهم يشهدون ارتفاعاً في مدفوعات الإيجار".

توقعات بزيادة الطلب على الإيجارات

ووفق التقرير سجل الغرب والجنوب انخفاضاً في الإيجارات على أساس سنوي في مايو الماضي بنسبة ثلاثة في المئة و0.7 في المئة على التوالي، في حين لا يزال الغرب الأوسط والشمال الشرقي يشهدان ارتفاعاً في الإيجارات.

بالنسبة إلى الغرب الأوسط من المحتمل أن يكون ذلك بسبب بقاء المدن في تلك المناطق ميسورة الكلفة إلى حد كبير وتعاني بطالة منخفضة.

وقال هيل إن سوق العمل القوية في الشمال الشرقي من المرجح أن تزيد الطلب على الإيجارات.

وتشمل مناطق المترو ذات القفزات الأكبر في الإيجارات السنوية كولومبوس - أوهايو (9.3 في المئة)، وسانت لويس - ميزوري (7.7 في المئة)، وسينسيناتي - أوهايو (7.7 في المئة).

وكانت أكبر التراجعات السنوية في لاس فيغاس (- ستة في المئة)، ومنطقة ريفرسايد وسان برناردينو في كاليفورنيا (- 5.9 في المئة)، وفينيكس (- 5.7 في المئة).

وقال هيل إنه من المتوقع أن تستمر الإيجارات في الانخفاض خلال الفترة المتبقية من هذا العام وحتى العام المقبل.

وأوضح أن المساعدة في هذه الانخفاضات ستكون زيادة متوقعة في العرض، مشيراً إلى المستويات التاريخية لنشاط البناء متعدد العائلات الجاري حالياً.

المأوى الذي يعتبر إلى حد كبير قياساً لعقود الإيجار باعتبارها القيمة الإيجارية الضمنية للممتلكات التي يشغلها المالك، له وزن كبير في حسابات مؤشر أسعار المستهلك.

قد يستغرق الأمر بعض الوقت حتى ينعكس هذا التبريد في مقاييس التضخم الوطنية، وتحديداً مؤشر أسعار المستهلك.