ملخص
يرى محللون أنه يبقى من غير الواضح ما إذا كان أصحاب المنازل سيواجهون فعلاً خيار التوقيع على رهن لمدة 50 عاماً، فمدير وكالة تمويل الإسكان الفدرالية بيل بولت وصف الاقتراح يوم السبت بأنه «تغيير جذري كامل». لكنه تراجع بعد يوم.
بعد أيام من خسارة حزب دونالد ترمب انتخابات محلية عدة تمحورت حول هموم المعيشة وتكاليفها، طرح الرئيس فكرة الرهن العقاري لمدة 50 عاماً لمساعدة الناخبين في مواجهة إحدى أبرز مشكلاتهم، وهي القدرة على تحمل تكاليف السكن.
لكن فكرة الرئيس تكافح لاكتساب الزخم داخل قطاع الإسكان، إذ يرى الخبراء أنها نموذج قصير النظر لا يقدم سوى تخفيف محدود في الكلفة، وينتهي بالإضرار بأصحاب المنازل على المدى الطويل.
هل الرهن العقاري لمدة 50 عاماً حل أم عبء جديد؟
فتمويل شراء منزل على مدى خمسة عقود سيزيد من إجمالي الفوائد التي يسددها المقترضون، في حين يبطئ وتيرة تراكمهم للملكية (حقوق الملكية) في منازلهم، كما يحذر الخبراء من أن الخطة قد تؤدي إلى زيادة الطلب، وبالتالي رفع أسعار المساكن في سوق يعاني أصلاً نقصاً في المعروض.
وقال ديفيد دوركن، رئيس المؤتمر الوطني للإسكان ومديره التنفيذي، «الرهن العقاري لمدة 50 عاماً يقلل بصورة كبيرة من أهم قيمة لامتلاك منزل، وهي بناء الثروة»، مضيفاً «مع مرور الوقت، تفوق خسارة حقوق الملكية أي وفورات بسيطة في الدفعات الشهرية».
كم سيوفر المقترض شهرياً؟ وكم سيدفع فعلياً على المدى الطويل؟
ولتوضيح الصورة، افترض أن هناك قرضاً عقارياً بقيمة 420 ألف دولار، مع دفعة مقدمة بنسبة 20 في المئة وسعر فائدة يبلغ 6.3 في المئة. في هذه الحالة، ستكون الدفعة الشهرية أقل بنحو 236 دولاراً في قرض مدته 50 عاماً مقارنة بقرض مدته 30 عاماً، بحسب لورنس يون، كبير الاقتصاديين في «الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين».
لكن «إجمالي كلفة المنزل سيرتفع إلى نحو 1.1 مليون دولار، مع دفع ما يقارب 360 ألف دولار إضافية على صورة فوائد طوال فترة القرض»، وفقاً ليون.
وأضاف «كما سيستغرق الأمر نحو 40 عاماً لسداد نصف الرصيد، مما يعني أن معظم المقترضين لن يبدأوا في بناء حقوق ملكية ذات مغزى إلا في العقد الأخير».
هل يناسب هذا النموذج الأجيال الجديدة من المشترين؟
وفي عالم أصبح فيه الأميركيون يشترون منازلهم الأولى في سن أكبر، إذ ارتفع متوسط عمر المشتري الأول إلى مستوى قياسي يبلغ 40 عاماً بحسب تقرير للرابطة الأسبوع الماضي، فإن هذه مشكلة واضحة.
كما أن تنفيذ الفكرة سيستغرق وقتاً طويلاً، فبداية سيتعين على مكتب حماية المستهلك المالي تعديل قاعدة «الرهن العقاري المؤهل» للسماح بالقروض التي تزيد مدتها على 30 عاماً لتندرج ضمن هذا التصنيف، وهي عملية قد تستغرق عاماً على الأقل بالنظر إلى متطلبات الإشعار والتعليق المرتبطة بصنع القواعد.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
ويقول خبراء إنه يمكن من الناحية النظرية لشركتي «فاني ماي» و«فريدي ماك»، وهما الكيانان الحكوميان اللذان يسيطران على أكثر من نصف سوق الرهن العقاري السكني، أن تخلقا سوقاً للقروض الممتدة لـ50 عاماً عبر شرائها من المقرضين. لكن رغبة المقرضين في تقديم هذه القروض ستعتمد إلى حد ما على الحماية القانونية، التي توفرها قاعدة «الرهن العقاري المؤهل».
وقالت فالين بيتس، المتحدثة باسم «جمعية المصرفيين العقاريين»، «من المرجح أن تكون رغبة المقرضين في تقديم منتج رهن عقاري لمدة 50 عاماً محدودة، نظراً إلى أن فاني ماي وفريدي ماك لا يسمح لهما حالياً بشراء القروض غير المؤهلة».
هل تؤدي الدفعات الشهرية المنخفضة إلى مشكلات لاحقة؟
تشتري فاني ماي وفريدي ماك القروض العقارية من المقرضين وتحولانها إلى أوراق مالية تباع للمستثمرين، مما يتيح للمقرضين توفير السيولة وتقديم مزيد من القروض.
وعلى رغم أن الدفعات الشهرية الأصغر في منتج مدته 50 عاماً قد تبدو جذابة، فإن هذا النموذج قد يخلق مشكلات أخرى للمشترين مستقبلاً.
وقال يون «البناء البطيء للملكية سيجعل عملية الانتقال إلى منزل أكبر أو أصغر أمراً بالغ الصعوبة»، في إشارة إلى قدرة أصحاب المنازل على استثمار ملكيتهم الحالية لشراء منازل أخرى أغلى أو أرخص.
هل تنوي الإدارة فعلاً تطبيق الفكرة؟
ويرى محللون أنه يبقى من غير الواضح ما إذا كان أصحاب المنازل سيواجهون فعلاً خيار التوقيع على رهن لمدة 50 عاماً، فمدير وكالة تمويل الإسكان الفدرالية بيل بولت وصف الاقتراح يوم السبت بأنه «تغيير جذري كامل». لكنه تراجع بعد يوم، قائلاً إن الفكرة «مجرد أداة محتملة ضمن مجموعة واسعة من الحلول التي نعمل على تطويرها».
كما أوضحت إدارة ترمب أن أي تحرك نحو تنفيذ الرهن العقاري لمدة 50 عاماً لا يزال بعيد المنال، وقال كيفن هاسيت، مدير المجلس الاقتصادي في البيت الأبيض، «هناك كثير من التحليل القانوني المطلوب، وإذا كان الأمر يتطلب تشريعاً، فلن يكون وشيكاً».
