كيف يمكن أن تهبط أسعار العقارات في السعودية؟

يظل الجدل في موضوع أسعار العقارات في السعودية، والرياض بالتحديد مستمراً، إذ يثار الحديث عن إمكان انخفاض الأسعار لبعض العقارات، في حين يتحدث البعض عن ارتفاعات متفاوتة تختلف باختلاف المدن.

فبالنظر إلى العاصمة الرياض أو المدن الكبيرة في البلاد، يمكن ملاحظة فجوة في الأسعار بينها وبين المدن الأصغر حجماً وأقل سكاناً.

ذلك الجدل المتواصل الذي نلامسه بصفة دورية في مواقع التواصل الاجتماعي أو عبر وسائل الإعلام المختلفة، دفعنا لطرح تساؤل:

 إلى أين تتجه أسواق العقار في البلاد؟ على عاملين ومتخصصين في المجال، الذين يرون أن الحديث عن هذه السوق متشعب ومن الصعب الحكم على توجهاتها المستقبلية، بخاصة وأن ما يحكمها هو العرض والطلب، إلا أن استشراف أسباب التذبذب ممكن بقراءة التجربة الماضية.

أسباب متراكمة

وقال رئيس شركة الإعمار المتقدمة، عايد الهرفي، إن "ارتفاع أسعار العقارات مشكلة لها أسباب مزمنة ومتراكمة، منها اتساع الفجوة بين العرض والطلب، حيث هناك طلب متزايد على العقار والإسكان بشكل تراكمي تبعاً لارتفاع النمو السكاني، مقابل شح كبير في العرض مما أفقدها التوازن بين الطلب والعرض بشكل كبير، بالتالي ترتفع الأسعار".

واستطرد بالقول "إن تعثر المشاريع وتأخرها يعد أحد المسببات لارتفاع الأسعار، حيث هناك مشاريع كثيرة متعثرة ومتأخرة بسبب مشكلات وقضايا ونزاعات، مما جعلها غير قابلة للضخ في السوق العقارية الذي أدى بطبيعة الحال إلى الشح في العرض".

ويرى الهرفي أن عدم الاستفادة من الشركات الأجنبية للمشاركة في تقديم المشاريع والمنتجات السكنية وجه من أوجه المشكلة، مضيفاً "هذا أفقد الشركات الوطنية روح المنافسة والالتزام بالمعايير العالية لعدم وجود منافس لها، ولو أتيح المجال للشركات الأجنبية المعروفة بجودة منتجاتها، فإن ذلك سيسهم في وفرة المعروض مع السرعة في الإنجاز في بيئة تنافسية مما سينتج عنه انخفاض الأسعار".

الهجرة إلى الرياض

وبخلاف ما يرى الهرفي من مسببات ارتفاع أسعار العقارات في المدن الرئيسة، يرى صاحب شركة "بافضل للاستشارات العقارية"، عمر بافضل، أن أسباب ارتفاع أسعار العقارات، لا سيما في العاصمة الرياض والمدن الكبيرة، يعود إلى هجرة السكان المتزايدة إلى المدن لأغراض العمل والتعليم والتجارة.

وأردف بالقول "ويعود بعض ارتفاع الأسعار إلى طمع بعض التجار الذين يحاولون استغلال هذا الطلب الكبير بالمبالغة في الأسعار، كما أن ارتفاع الفوائد على القروض العقارية يعد سبباً لارتفاع أسعار العقارات".

من جانبه، قال رجل الأعمال المستثمر في القطاع العقاري، محمد فهد العجلان، إن من المسببات الرئيسة لهذه الحالة "ارتفاع معدلات الطلب وقلة العرض للوحدات العقارية، إضافة إلى غلاء مواد البناء ونقص الأيدي العاملة".

ولفت إلى أن وجود وسطاء ومسوقين غير معتمدين بين المالك والمشتري يؤدي إلى اختلاف وجهات النظر، مما يؤدي إلى ارتفاع السعر.

ضوابط السوق

واستطرد العجلان بالقول "إن أسعار العقارات تختلف باختلاف منطقة العقار، ولا توجد ضوابط لتحديد السعر، ففي الغالب المكاتب العقارية هي من تحدد سعر العقارات في المخططات الجديدة أو السكنية، كما يلعب القرب والبعد من المرافق والخدمات دوراً مهماً في تحديد الأسعار".

ونوه إلى أن الإعلانات تلعب هي الأخرى دوراً في تحديد الأسعار للموقع، وهو ما يتفق معه بافضل، ولكنه أشار إلى أن المساحات والتصاميم وجودة البناء لها دور كبير في تحديد الأسعار وطريقة التمويل.

في السياق ذاته، أوضح الهرفي وجود عوامل نسبية مؤثرة في تحديد أسعار العقارات في المخططات الجديدة أو الأحياء السكنية، التي لخصها في اختلاف نسب العرض والطلب من موقع لآخر، وسعر متر الأرض التي بني عليها العقار والمساحة وجودة ومعايير البناء، وكذلك البنية التحتية للمخططات الجديدة وتوفير المرافق والخدمات فيه".

النزول حالات نادرة

ووصف الهرفي نزول أسعار بعض العقارات بالحالات النادرة والقليلة جداً، وقال "ما نشهده من نزول أسعار بعض العقارات والمنتجات السكنية محكومة بأسباب خاصة لا يمكن تعميمها على الواقع".

واستدرك بالقول "ولكن من حيث الإجمال يمكن حصرها في بعض النقاط التالية، أولها، "مضاربة غير مدروسة تتسبب في نزول أسعار بعض المنتجات السكنية بنسبة ضئيلة"، وثانياً "عدم التفريق بين السعر الخام للأراضي الكبيرة وبين الأراضي المجزأة، وهو ما ينشأ عنه اعتقاد ظني بنزول الأسعار، وهو أمر لا يعكس الواقع بتاتاً"، وأخيراً "تذبذب دور الهيئة العامة للعقار وعدم فاعلية إجراءاتها، مما يسبب اضطرابات في الأسعار نزولاً وارتفاعاً".

من جانبه، أرجع بافضل سبب نزول أسعار بعض العقارات إلى وجود خدمات سيئة في بعض الأحياء، مما يسبب رغبة أصحابها في بيعها، أو أسباب بيئية كوجود مصانع، وقد يكون لفقدان بعض الخدمات في تلك المخططات السكنية.

وفي الصدد ذاته، أرجع العجلان مسببات هبوط الأسعار إلى رغبة أصحاب العقار في البيع السريع لتوفير سيولة عاجلة، وقد يعود لأسباب عائلية كما هي الحال في قضايا الإرث، وأيضاً يكون النزول في الأحياء التي تكثر فيها المضاربة بالعقار.

تذبذب السعر

وحول تذبذب الأسعار في السوق العقارية وعدم ثباتها على أساس وقواعد، يرى الهرفي أن السبب يعود إلى أن المنظومة غير محكمة وغير مستقرة بسبب إشكالات وضبابية في الجهات المعنية تنعكس سلباً على السوق.

وحدد تلك الإشكالات بفقدان وعدم فعالية ضوابط وأنظمة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان والهيئة العامة للعقار التي من شأنها ضبط التوازن في السوق العقارية.

وقال "إن تدخل غير المتخصصين في الشأن العقاري بالتحليل والتسويق غير الواقعي وسع الفجوة بين العرض والطلب، التي لم تنجح خطط ومشاريع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان في سدها".

واستطرد بالقول "هناك مشكلات أخرى متعلقة بالمطورين العقاريين وعدم وجود معايير جودة ثابتة للمشاريع والمنتجات السكنية في ظل بيئة غير تنافسية بين المطورين، مما أحدث تفاوتاً في المعايير والجودة بين المشاريع والمنتجات السكنية".

وفي السياق ذاته، أوضح العجلان أن التذبذب في الأسعار بين الهبوط والارتفاع قد يرجع لأسباب وظروف خاصة لأصحاب المنتجات السكنية، إما من الجهة الممولة للعقار أو فض شراكة بين الملاك، وأيضاً قد يرجع للجودة في التنفيذ".

أما بافضل فيرى أن ذلك التذبذب من الممكن أن يكون دليلاً على حركة بيع وشراء داخل السوق، أو "وجود تكتلات في السوق، وقد تكون خاضعة لتقديرات وتحليلات المتحدثين في الشأن العقاري، وقد يرجع لسمعة المشاريع السكنية والشركات المنفذة لها سلباً وإيجاباً".

ويعد القطاع العقاري من أكبر القطاعات في السوق السعودية، ويسهم في الناتج المحلي للبلاد، وبحسب تصريحات وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان ماجد الحقيل، على هامش منتدى مستقبل العقار في الرياض الذي أقيم في شهر فبراير (شباط) الماضي، فإن القطاع العقاري سيسهم في الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 8.8 في المئة بحلول عام 2030، وزيادة تسجيل المتخصصين في المجال العقاري من مطورين ومكاتب عقارية وغيرها بنسبة 80 في المئة، مما يعزز فرص التوظيف في القطاع بنسبة سنوية تبلغ 2.57 في المئة حتى عام 2030".