انخفاض الفائدة وضعف الدولار وتزايد الطلب تشعل أسعار العقارات الخليجية

بلغت قيمة العقارات المتداولة في دول مجلس التعاون الخليجي في النصف الأول من عام 2021، 64.9 مليار دولار أميركي واقتربت في حدود 26 في المئة و32 في المئة من أرقام العام بأكمله لعام 2020 (90.5 مليار دولار أميركي) و2019 (96.5 مليار دولار أميركي) على التوالي. وكان ارتفاع نشاط المعاملات على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2021 يرجع إلى حد كبير إلى الشراء الانتهازي للعقارات بأسعار منافسة، إذ وصلت أسعار العقارات إلى أدنى مستوياتها في سنوات عدة بسبب تداعيات جائحة كورونا في أوائل عام 2020، حسب تقرير لـ"كامكو إنفست"، شركة الاستثمار والاستراتيجية والأبحاث التي تتخذ من الكويت مقراً لها، أوردته "رويترز"، وترصد الشركة أحدث التطورات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي.

وأشار تقرير "كامكو إنفست" إلى أن سوق العقارات السكنية في دول مجلس التعاون الخليجي أصبحت أكثر إيجابية مما كانت عليه في التحديث السابق لتقرير الشركة في ديسمبر (كانون الأول) 2020، وذكر التقرير كذلك أن أسعار العقارات السكنية ومعنويات المشترين في أسواق دول مجلس التعاون الخليجي الرئيسة قد تراجعت من تأثير الوباء إلى أدنى مستوياتها في عام 2020، في حين واصلت الأسعار ومعنويات المستثمرين زخمها في النصف الأول من عام 2021، ولا يزال نشاط المعاملات قوياً.

وتشهد أسعار العقارات ارتفاعات، وإن كانت متباينة في دول الخليج في ظل نمو الطلب على العقارات وتراجع الدولار الأميركي وانخفاض الفائدة ما يجعل العقارات أكثر جاذبية للمستثمرين، كما يشهد قطاع العقارات التجاري بما فيه التجزئة والمكاتب نشاطاً ملحوظاً مع عودة الشركات للنشاط مجدداً وانتهاء موجة العمل من المنزل.

الدولار والفائدة والطلب

من جانبه، توقع طارق قاقيش، المدير العام لشركة "سولت" للاستشارات المالية، في حديث لـ"اندبندنت عربية"، استمرار الارتفاعات في سوق العقارات في المنطقة الخليجية في الربع الأخير من العام الحالي والربع الأول من 2022، بسبب استمرار الانخفاض في أسعار الفائدة وضعف الدولار وتزايد الطلب على العقارات ووجود سيولة كافية للاتجاه إلى السوق العقارية كأصول جاذبة بسبب العائد على الاستثمار في العقارات، وبالتالي هناك توجه للاستثمار في السوق العقارية.

ورأى قاقيش أن هناك تحسناً في أداء القطاع العقاري في منطقة الخليج، وأضاف أن النسب المُنخفضة لأسعار الفوائد من الأسباب الرئيسة المؤثرة في هذا القطاع، فكلما انخفضت أسعار الفائدة كان هناك توجه أكبر للاستثمار في أصول ذات عوائد أعلى من تلك التي يتم تحصيلها من الودائع. وقال "خلال جولتي الأخيرة التي شملت عدداً من الدول العربية، لاحظت حصول ارتفاعات قوية في أسعار العقارات، وأحد هذه الأسباب هو الارتفاعات في أسعار المواد الأولية المستخدمة في عمليات البناء"، أو القيمة المقدرة، فعادة ما يتم حساب أسعار المواد الأولية للبناء "Residual value" القائمة والمقدرة عند حساب الكلفة الإجمالية لبناء أي عقار لتحديد إذا ما كانت قريبة لسعر السوق، وفي هذا الصدد هناك اتجاه للصعود.

تباين العقار التجاري

وتحدث المدير العام لشركة "سولت" للاستشارات المالية عن تباين أداء العقار التجاري أو المكاتب في دول المنطقة، وقال إن هناك دولاً خليجية مثل الإمارات والسعودية تصدر قوانين لجذب شركات عالمية كبرى تؤسس مكاتب إقليمية لها في أسواق هذه الدول ما سيرفع الطلب على المكاتب. وأضاف أننا رأينا كيف ضغطت جائحة كورونا على سوق المكاتب في بدايات تفشي الوباء حيث دفعت موجة الإغلاقات إلى إغلاق المكاتب والعمل من المنزل، ولكن ما نلاحظه، اليوم، أن معظم الشركات في المنطقة عادت إلى نشاطها، وعاد الموظفون إلى مكاتبهم في الخليج بشكل أسرع من دول أخرى متقدمة، فعلى سبيل المثال في كندا لا يزال الموظفون يعملون من منازلهم على الرغم من الجهود الحكومية لإعادتهم إلى المكاتب. وفي الولايات المتحدة تشترط الشركات على الموظفين تلقي لقاحات كورونا للعودة إلى أعمالهم، وبالتالي هناك تباين بين دول العالم في ما يتعلق بانتعاش قطاع المكاتب.

انخفاض الدولار والجاذبية العقارية

وقال قاقيش إن أحد الأسباب التي تؤثر في سوق العقارات هو انخفاض سعر الدولار الأميركي، فكلما انخفض الدولار زادت جاذبية أسعار العقارات، وبخاصة أن العملات الخليجية مرتبطة بالدولار الأميركي باستثناء الكويت التي ترتبط بسلة عملات، ورأى أن تراجع الدولار هو أحد الأسباب الرئيسة لارتفاع أسعار العقارات في المنطقة الخليجية. وأضاف أن هناك جهوداً خليجية ولا سيما في السعودية والإمارات لدعم الشركات الصغيرة والمتوسطة وجذب المزيد من الشركات العالمية، وعلى رأسها شركات التكنولوجيا، ما يخلق مزيداً من السيولة سيصب جزء منها في الاستثمار العقاري، وتابع قاقيش أن من المهم  أيضاً الإشارة إلى البنية التحتية العالمية في الإمارات، وهي عامل جذب كبير للشركات الكبرى لتأسيس وجود لها في الإمارات.

وأشار المدير العام لشركة "سولت" للاستشارات المالية إلى أن أي ارتفاعات في أسعار الفائدة ستؤثر سلباً في قطاع العقار والسندات بشكل خاص، إلا أن التوقعات تفيد، بحسب قوله، إلى أنه لن تكون هناك ارتفاعات كبيرة في أسعار الفائدة نتيجة التخوف من تفاعل الأسواق المالية بشكل سلبي مع هذه الارتفاعات، أيضاً العملات الخليجية مرتبطة بالدولار الأميركي، وهناك توقعات بارتفاعات بسيطة في الدولار تتناسب مع الأسواق المالية.

 وحسب تقرير "كامكو إنفست"، فقد شهدت العقارات في دبي عمليات شراء من المستثمرين، بخاصة في الطرف الأعلى من سوق الشقق والفيلات، علاوة على ذلك، استفاد المطورون من الطلب، وقدموا أيضاً مخططات الإيجار التي تقود إلى التملك، وإعفاءات من الرسوم، وخطط سداد مربحة بعد التسليم.

كما تعافت أسعار العقارات في السعودية مدفوعة بالدعم الحكومي في شكل تمويل الرهن العقاري ومبادرات الإسكان لتحقيق هدف رؤية المملكة 2030، المتمثل في زيادة معدل ملكية المنازل إلى 70 في المئة بحلول عام 2030.

أزمة في القطاعين التجاري والاستثماري في الكويت

من جانبه، قال المحلل الاقتصادي الكويتي، محمد رمضان، إن البنك المركزي الكويتي قد اتخذ إجراءات لتخفيض الفائدة وزيادة قدرة البنوك على الإقراض، وتخفيف القيود على الإقراض، ما وسع مساحة الإقراض بشكل كبير ورفع أسعار العقار السكني بشكل عام. وتحدث رمضان عن وجود أزمة في القطاعين التجاري والاستثماري في البلاد، وقال إنه عندما يتحدث عن القطاع الاستثماري فهي المناطق التي يسكنها معظم الوافدين، حيث تم ترحيل أكثر من 100 ألف من الوافدين خلال تفشي كورونا، وبالتالي أصبحت عوائد هذه العقارات قليلة، ولكن تخفيض الفائدة بشكل كبير، وكذلك الخطوات التي قام بها المركزي، حدّت من تفاقم أزمة العقار التجاري، وأيضاً هناك العديد من المتاجر التي أغلقت أبوابها من دون رجعة في قطاع التجزئة، وهذا أثر كذلك في القطاع التجاري.

عودة القطاع العقاري إلى طبيعته مرهونة بعودة العمالة

ورأى رمضان أن عودة القطاع التجاري في الكويت إلى طبيعته مرهون بعودة العمالة بأرقام كبيرة. وأضاف أنه حتى يومنا هذا، لا يزال إدخال العمالة للبلاد غير سهل على الإطلاق والأمور معقدة نوعاً ما وليست متاحة بالشكل المطلوب والكافي لعودة الشركات لوضعها الطبيعي لحقبة ما قبل الوباء، وبالتالي، هناك إشكالات تحتاج إلى معالجة، وقد يستغرق الأمر بعض الوقت حتى تعود الأمور إلى ما كانت عليه، وعلى هذا الأساس، يحتاج قطاع العقارات في الكويت إلى فترة انتعاش قد تطول سنوات كي تعود إلى وضعها الطبيعي قبل تفشي الجائحة.

أسعار الفائدة والعقارات 

وقال المحلل الاقتصادي الكويتي إن ارتفاع أسعار الفائدة يؤثر في أسعار العقارات، لافتاً إلى أن هذا الصعود قد يكون طفيفاً، ورأى أن ارتفاع الدولار يؤثر في أسعار العقار، ولكن بما أن العملة الكويتية مرتبطة بسلة عملات، على الرغم من أن الدولار يسيطر على الحيز الأكبر من هذه السلة، فإن وجود سلة عملات يعطي مساحة أكبر للتحرك. وأضاف رمضان أن الاحتياطي الفيدرالي قد يتجه إلى رفع الفائدة، ولكن ليس بالضرورة أن يتجه "المركزي الكويتي" إلى رفع الفائدة، وهو أمر وارد، وبالتالي لدينا مساحة تحدد أسعار العقارات.

وعن توقعاته لمستقبل أسعار العقارات، قال رمضان إنها مرتفعة اليوم وقد لا تتراجع قبل نهاية عام 2021، وقد تنخفض بعد ذلك عندما تصبح الصورة واضحة. وأضاف أننا نعاني اليوم مستويات تضخم مرتفعة، كما أن السوق الأميركية في صعود متبوع بأسواق المنطقة، وإذا ما استمرت أسواق الخليج في الصعود فقد لا تتراجع أسعار العقارات.

وشهد مؤشر "رفينيتيف" للعقارات في دول مجلس التعاون الخليجي ارتفاعاً بنسبة 22.0 في المئة، بينما ارتفع مؤشر "مورغان ستانلي كابيتال إنترناشيونال" الخليجي بنسبة 22.6 في المئة خلال النصف الأول من العام الحالي. وقالت "كامكو إنفست" إن أسعار إيجارات العقارات وأسعارها في كل القطاعات الفرعية لا تزال في مراحل مختلفة من التعافي، وستحتاج إلى نمو كبير في مؤشرات الأداء الأساسية من الآن فصاعداً لضمان إعادة تعديل أسعار أسهم المطورين وصناديق الاستثمار العقارية.