تعد شركة "تشاينا إيفرغراند غروب"، المطورة العقارية المحاصرة، أول شركة عقارية رفيعة المستوى تواجه مشكلة خطيرة في حملة بكين لترويض سوق العقارات الصاخبة، وقد لا تكون الأخيرة. وبينما تدخل الصين، كما يقول العديد من الاقتصاديين، المرحلة الأخيرة ضمن واحدة من أكبر الطفرات العقارية في التاريخ، فإنها تواجه فاتورة مذهلة حيث أكثر من خمسة تريليونات دولار من الديون التي أخذها المطورون عندما كانت الأوقات جيدة، وفقاً لخبراء الاقتصاد في "نومورا"، وبحسب شركة "هولدنجز"، فإن هذا الدين يقارب ضعف ما كان عليه في نهاية عام 2016 وهو أكثر من الناتج الاقتصادي الكامل لليابان، ثالث أكبر اقتصاد في العالم، العام الماضي.
انخفاض مبيعات العقارات
وانخفض إجمالي المبيعات بين أكبر 100 مطور في الصين بنسبة 36 في المئة في سبتمبر (أيلول) عن الشهر ذاته في العام السابق، وفقاً لبيانات من "سي آر آي سي"، وهي وحدة أبحاث تابعة لشركة الخدمات العقارية "أيه هاوس" (تشاينا) و"إنتربرايس هولدينغ ليميتد"، و"تشاينا إيفرغراند"، و"كونتري غاردن هولدينغ كو"، و"تساينات فانكي كو"، وشهدت المبيعات انخفاضاً بنسبة 44 في المئة عن العام الماضي.
الصين ولحظة ليمان الأميركية
ويقول الاقتصاديون، إن معظم المطورين الصينيين ما زالوا يتمتعون بصحة جيدة نسبياً، كما أن بكين تتمتع أيضاً بالقوة النارية والرقابة الصارمة على النظام المالي اللازمين لمنع ما يسمى "لحظة ليمان" الأميركية التي يتساقط فيها انهيار الشركة إلى أزمة مالية، على حد قولهم.
وفي أواخر سبتمبر، ذكرت صحيفة "وول ستريت جورنال" أن الصين طلبت من الحكومات المحلية الاستعداد للمشاكل التي يحتمل أن تتفاقم من تداعيات أزمة "إيفرغراند "، لكن العديد من الاقتصاديين والمستثمرين والمحللين يتفقون على أنه حتى بالنسبة للمشاريع الصحية، فإن نموذج الأعمال الأساسي، الذي يستخدم فيه المطورون الديون لتمويل عملية بناء جديدة على الرغم من أن التركيبة السكانية أصبحت أقل تفضيلاً للإسكان الجديد، من المرجح أن يتغير، ويقولون إن بعض المطورين قد لا ينجون من هذا الانتقال.
وما يثير القلق بشكل خاص ممارسة بعض المطورين للاعتماد بشكل كبير على "البيع المسبق"، حيث يدفع المشترون مقدماً مقابل الشقق التي لم تكتمل بعد، هذه الممارسة، الأكثر شيوعاً في الصين من الولايات المتحدة، تعني أن المطورين يقترضون في الواقع من ملايين الأسر من دون فوائد، ما يجعل من السهل الاستمرار في التوسع، ولكن من المحتمل ترك المشترين من دون شقق منتهية في حال فشل المطورين.
وكانت صفقات ما قبل البيع والصفقات المماثلة أكبر مصدر تمويل للقطاع هذا العام حتى أغسطس (آب)، وفقاً للمكتب الوطني للإحصاء الصيني.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وتستعد الأسواق العالمية لموجة محتملة من التخلف عن السداد، مع ظهور إشارات تحذيرية فوق ديون حوالى خُمسي شركات التطوير التي اقترضت من مستثمري السندات الدوليين.
وأصبح القادة الصينيون جادين في معالجة الديون، بسلسلة من التحركات تهدف إلى الحد من الاقتراض المفرط، لكن القيام بذلك يجب أن يكون من دون نسف سوق العقارات، وإعاقة المزيد من المطورين وإخراج اقتصاد البلاد عن مساره، وهو ما يتحول سريعاً إلى واحد من أكبر التحديات الاقتصادية التي واجهها القادة الصينيون منذ سنوات، ويمكن أن يتردد صداها عالمياً إذا أُسيئت إدارتها.
ارتفاع مخاطر التخلف عن سداد الديون
وكانت شركة "فانتازيا هولدينغز غروب"، المطورة للرفاهية، قد فشلت في سداد 206 ملايين دولار من السندات الدولارية التي استحقت في الرابع من أكتوبر (تشرين الأول)، وعانت أسواق السندات غير المرغوب فيها في آسيا من موجة بيع، الأسبوع الماضي. ويوم الجمعة، تم تداول سندات من 24 من 59 شركة تنمية صينية في مؤشر "آي سي أيه بانك أوف أميركا"، (مؤشر الشركات الأميركية من سنة لـخمس سنوات ويتعامل مع أداء ديون الشركات المقومة بالدولار الأميركي التي يتم إصدارها علناً في السوق المحلية الأميركية، وهي مجموعة فرعية من مؤشر سندات الخزانة الأميركية لبنك أوف أميركا)، لسندات الشركات الآسيوية بالدولار بعوائد تزيد على 20 في المئة، وهي مستويات تشير إلى ارتفاع مخاطر التخلف عن السداد.
وفي ظل رفض بعض مشتري المنازل المحتملين، فقد يجبر ذلك الشركات على خفض الأسعار لزيادة السيولة، وربما تسريع انزلاقها إذا استمر هذا الاتجاه.
الصين وقيود الخطوط الحمراء الثلاثة
ومن المرجح أن تبقي الصين في مكانها مجموعة من القيود على اقتراض الشركات التي فرضتها العام الماضي، والمعروفة باسم "الخطوط الحمراء الثلاثة"، والتي ساعدت في إثارة الضائقة الأخيرة لدى بعض المطورين، وبينما تجنبت بكين التصريحات العلنية الواضحة حول خططها للتعامل مع المطورين الأكثر مديونية، يعتقد العديد من الاقتصاديين أن القادة ليس لديهم خيار سوى الاستمرار في الضغط عليهم.
ويبدو أن صانعي السياسة مصممون على تجديد نموذج مدفوع بالديون والمضاربة كجزء من جهود الرئيس الصيني شي جينبينغ الأوسع لنزع فتيل المخاطر الخفية التي يمكن أن تزعزع استقرار المجتمع، بخاصة قبل اجتماعات الحزب الشيوعي المهمة العام المقبل. ومن المتوقع على نطاق واسع بعد ذلك أن يكسر الرئيس الصيني سابقة ويمدد حكمه لولاية ثالثة.
ويقول الاقتصاديون، إن بكين قلقة من أنه بعد سنوات من المكاسب السريعة في أسعار المساكن، قد لا يتمكن بعض الناس من الصعود على سلم الإسكان، ما قد يؤدي إلى تأجيج السخط الاجتماعي مع اتساع فجوات الثروة. ويواجه الأزواج الشباب في المدن الكبيرة أسعار عقارات باهظة، ما يجعل من الصعب عليهم تكوين عائلات. وتبلغ تكلفة الشقة المتوسطة في بكين أو "شينزين" الآن أكثر من 40 ضعف متوسط الدخل السنوي المتاح للأسرة، وفقاً لشركة "جي بي مورغان" لإدارة الأصول.
مخاوف سيطرة سوق العقارات على النظام المالي
وقالت السلطات الصينية، إنها قلقة من أن سوق العقارات تشكل مخاطر على النظام المالي. ومع ذلك، فإن كبح نماذج أعمال المطورين والحد من الديون يكاد يكون من المؤكد أن يبطئ الاستثمار ويسبب على الأقل بعض التراجع في سوق العقارات، وهو أحد أكبر محركات النمو في الصين.
وتمثل صناعات العقارات والبناء جزءاً كبيراً من اقتصاد الصين، حيث قدرت ورقة بحثية أجراها الباحثان كينيث س. روجوف ويوانتشين يانغ عام 2020 أن الصناعة، بتفسيرها الواسع، تمثل 29 في المئة من النشاط الاقتصادي في الصين، وهي نسبة أكثر بكثير مما هي عليه في العديد من البلدان الأخرى، في حين يمكن أن يمتد تباطؤ النمو في الإسكان إلى أجزاء أخرى من الاقتصاد، ما يؤثر على إنفاق المستهلكين والعمالة.
وتُظهر الإحصاءات الحكومية أن حوالى 1.6 مليون فدان من المساحات الأرضية السكنية كانت قيد الإنشاء في نهاية العام الماضي، وكان هذا يعادل حوالى 21 ألف برج مع مساحة أرضية برج خليفة في دبي، أطول مبنى في العالم.
ومع بدء القيود على الاقتراض في الصين والتي فُرضت العام الماضي، تراجعت عمليات بناء المساكن في أغسطس إلى 13.6 في المئة دون مستوى ما قبل الوباء، وفقاً لحسابات "أكسفورد إيكونوميكس".
وانخفضت الإيرادات التي تجنيها الحكومات المحلية عن طريق بيع الأراضي للمطورين بنسبة 17.5 في المئة في أغسطس مقارنة بالعام السابق، في وقت تعتمد الحكومات المحلية، المثقلة بالديون أيضاً، على مبيعات الأراضي لكثير من إيراداتها.
