ملخص
تعهدت الحكومة بالعمل عن قرب مع جميع الأطراف المعنية في القطاع لضمان انتقال سلس إلى النظام الجديد، مع منح فترة إشعار كافية قبل التنفيذ، كذلك يتضمن القانون بنوداً واضحة لتفادي ما يعرف بـ"حافة الهاوية"، مثل استمرار صلاحية إشعارات الزيادة في الإيجار أو الإخطارات التي صدرت قبل تاريخ بدء التطبيق
أكمل مشروع قانون حقوق المستأجرين المراجعات الأساسية في مجلس اللوردات ويدخل الآن المراحل البرلمانية النهائية، ومن المتوقع أن يصبح القانون سارياً في وقت لاحق من عام 2025، على أن تطبق أحكامه بدءاً من عام 2026.
وقالت الحكومة البريطانية أن مشروع قانون حقوق المستأجرين المرتقب من شأنه أن يحسن النظام الحالي لمصلحة كل من 11 مليون مستأجر و2.3 مليون مالك عقار في إنجلترا.
وأكدت حكومة كير ستارمر على أن التشريع الجديد المرتقب سيمنح المستأجرين قدراً أكبر من الأمان والاستقرار لتمكينهم من البقاء في منازلهم لفترات أطول، وبناء حياتهم داخل مجتمعاتهم، وتفادي أخطار التشرد.
أما على الجانب الآخر فيتساءل الكثيرون إن كانت الإصلاحات الجديدة ستكون سبباً في إنهاء دور أصحاب العقارات في بريطانيا نهائياً؟
وتشمل أبرز التغييرات قانون إصلاح حقوق المستأجرين، إلغاء الإخلاء "من دون سبب"، إذ لن يتمكن الملاك بعد الآن من إنهاء عقود الإيجار من دون سبب محدد، ما يعزز أمان المستأجرين واستقرارهم في مساكنهم، وكذلك تحويل عقود الإيجار محددة المدة إلى عقود دورية، إذ سيصبح جميع المستأجرين في نظام إيجار دوري يسمح لهم بالبقاء في منازلهم طالما رغبوا، مع إعطاء طرفي العقد مرونة أكبر للتكيف مع تغييرات الظروف الشخصية، وكذلك إطلاق بوابة رقمية للملاك، تهدف إلى تسهيل التزامات الملاك القانونية، وتوفير معلومات دقيقة للمستأجرين عند توقيع عقود الإيجار، ودعم السلطات المحلية في الرقابة على القطاع الخاص.
وكذلك منع الملاك من استغلال زيادات الإيجار كوسيلة غير مباشرة للطرد، مع ضمان بقاء الإيجارات متوافقة مع أسعار السوق، وبموجب النظام الجديد، سيكون على جميع الملاك اتباع إجراء موحد لزيادة الإيجار، بحيث يمكنهم رفعه مرة واحدة فقط في السنة.
أبرز بنود مشروع القانون
ووفقاً للموقع الرسمي للحكومة "غوف دوت يو كي" يتضمن مشروع القانون سلسلة من الإصلاحات الجذرية الرامية إلى تعزيز حقوق المستأجرين وضمان التوازن بين الطرفين، ومن أبرزها، إلغاء المادة 21 الخاصة بعمليات الطرد التعسفي، والتحول إلى هيكل أبسط لجميع عقود الإيجار المضمونة بحيث تكون دورية، ما يمنح المستأجرين أماناً أكبر ويتيح لهم مواجهة الممارسات السيئة أو زيادات الإيجار غير العادلة من دون الخوف من فقدان منازلهم.
ويعمل المشروع المقترح على ضمان عدالة شروط استرداد الملكية، بحيث يحصل المستأجرون على حماية أكبر، وفي الوقت نفسه يمنح الملاك الحق في استعادة عقاراتهم لأسباب منطقية، أيضاً ينص المشروع على مهلة إضافية للمستأجرين للبحث عن سكن بديل في حال قرر المالك بيع العقار أو الانتقال إليه، مع منع أي محاولة لاستغلال الثغرات.
ويتصدى لعمليات الطرد غير المباشر عبر حماية المستأجرين من زيادات الإيجار المبالغ فيها والتي تهدف فحسب لإجبارهم على المغادرة، في المقابل يسمح للملاك برفع الإيجار إلى القيمة السوقية، لكن مع إمكانية اللجوء إلى هيئة مستقلة للفصل عند الحاجة.
وبموجب مشروع القانون الجديد سيتم إنشاء هيئة مستقلة (أمين مظالم لقطاع الإيجارات الخاصة) للفصل السريع والعادل والملزم في شكاوى المستأجرين ضد الملاك، بما يتماشى مع الآليات المعمول بها في الإسكان الاجتماعي وخدمات الوكلاء العقاريين.
وسيتم أيضاً إطلاق قاعدة بيانات وطنية للإيجارات الخاصة تمكن الملاك من معرفة التزاماتهم القانونية وإثبات التزامهم، وتزود المستأجرين بمعلومات أوضح لاتخاذ قرارات واعية قبل توقيع العقود، كما ستساعد السلطات المحلية في استهداف المخالفين بصورة أدق، وسيلزم الملاك بالتسجيل في القاعدة لاستخدام بعض أسباب استرداد الملكية.
وسيمنح القانون الجديد المستأجرين حقاً أقوى في اقتناء الحيوانات الأليفة، على أن ينظر المالك في الطلب بشكل جدي وألا يرفضه بصورة غير مبررة، في المقابل، يمكن للمالك أن يشترط وجود تأمين يغطي أي أضرار محتملة.
وسيتم تطبيق معيار المنازل اللائقة على قطاع الإيجار الخاص لضمان مساكن أكثر أماناً وجودة أفضل للمستأجرين، والقضاء على المنازل الرديئة التي تشوه المجتمعات المحلية.
وسيحدد مهلاً قانونية ملزمة للملاك لمعالجة الأخطار الجسيمة التي تهدد سلامة المنازل، وسيجرم التمييز ضد المستأجرين المتقدمين للحصول على سكن بسبب تلقيهم إعانات أو لوجود أطفال معهم، بما يضمن معاملة عادلة للجميع عند البحث عن منزل، وينهي مزايدات الإيجار عبر منع الملاك أو الوكلاء من طلب أو قبول عروض تزيد على القيمة المعلنة للإيجار، وإلزامهم بنشر سعر واضح للعقار.
وسيعزز التشريع الجديد المرتقب صلاحيات السلطات المحلية من خلال توسيع العقوبات المدنية، وتزويدها بسلطات تحقيق إضافية، مع إلزامها بتقديم تقارير دورية عن أنشطة الإنفاذ.
وسيضاعف التشريع الجديد الغرامات القصوى، ويلزم المخالفون المتكررون بدفع أعلى قدر ممكن من التعويضات.
هل سينهي عقود الإيجار محددة المدة؟
سيتضمن مشروع قانون حقوق المستأجرين إلغاء عقود الإيجار المضمونة محددة المدة، التي تلزم المستأجرين بدفع الإيجار حتى لو كانت العقارات غير مطابقة للمعايير، كذلك تحد من قدرتهم على التنقل لمواجهة ظروف متغيرة مثل الانفصال الأسري، أو الحصول على وظيفة جديدة، أو شراء منزل لأول مرة.
وبموجب النظام الجديد، ستصبح جميع عقود الإيجار دورية، بحيث يتمكن المستأجرون من البقاء في منازلهم إلى أن يقرروا هم إنهاء العقد عبر إشعار مسبق مدته شهران، ويمثل ذلك خطوة نحو إنهاء الظلم الذي يجبر المستأجرين على دفع الإيجار مقابل عقارات متدنية المستوى، ويمنح في الوقت نفسه مرونة أكبر للطرفين للتكيف مع التغيرات في حياتهم أو ظروفهم الاقتصادية.
أكدت الحكومة البريطانية أنها تثمن إسهامات الملاك المسؤولين الذين يوفرون مساكن عالية الجودة، وترى أن من حقهم الحصول على أسس قانونية متينة لاستعادة ممتلكاتهم عند وجود مبرر وجيه، ولهذا الغرض، يعمل مشروع قانون حقوق المستأجرين على توضيح وتوسيع أسس استرداد العقارات، مع ضمان حماية المستأجرين من الطرد التعسفي ومنحهم وقتاً كافياً للعثور على مسكن بديل.
وبموجب النظام الجديد، سيظل الملاك مطالبين باللجوء إلى المحكمة في حال رفض المستأجر المغادرة، ويتعين عليهم تقديم أدلة تثبت تحقق السبب القانوني للطرد، فإذا كان السبب إلزامياً وأثبت أمام المحكمة، تمنح الملكية للمالك، أما إذا كان السبب تقديرياً، فيجوز للمحكمة أن تنظر في مدى معقولية الطرد حتى عند ثبوت السبب.
في الحالات التي يكون فيها المستأجر هو الطرف المخطئ (مثل السلوك المعادي للمجتمع، أو إلحاق أضرار بالممتلكات، أو التخلف الكبير عن دفع الإيجار) يمكن للمالك تقديم إشعار بالطرد في أي وقت خلال العقد.
ومع ذلك، يوفر القانون الجديد حماية إضافية للمستأجرين المتعثرين موقتاً في سداد الإيجار، من خلال رفع الحد الأدنى للطرد من شهرين متأخرات إلى ثلاثة، وزيادة مهلة الإشعار من أسبوعين إلى أربعة، ما يمنح المستأجرين وقتاً أطول لتسوية الديون والاستمرار في مساكنهم.
وفي المقابل، يعترف المشروع بأن ظروف الملاك قد تتغير، ولهذا يمنحهم حقوقاً أقوى لاسترداد العقارات عند الحاجة، مثل البيع أو السكن الشخصي.
ويتمتع المستأجرون بفترة حماية مدتها 12 شهراً منذ بداية العقد، لا يمكن خلالها طردهم لأغراض البيع أو السكن، مع إلزام المالك بمنح إشعار مسبق مدته أربعة أشهر لاحقاً، ما يمنح الأسر وقتاً كافياً لتأمين بديل ويقلل من أخطار التشرد.
كما يضع القانون أسساً خاصة للإيجارات المخصصة لأغراض محددة، مثل السكن الموقت أو المدعوم، بما يضمن استمرار توافر هذه المساكن الحيوية، إضافة إلى دعم برامج سكنية مثل "الإيواء الانتقالي". كذلك سيتم توسيع المادة السادسة المتعلقة بإعادة التطوير لتشمل الملاك الاجتماعيين، مع اشتراط توفير بدائل سكنية ملائمة للمستأجرين المتأثرين.
ولتعزيز الامتثال، لن يتمكن الملاك من استعادة ممتلكاتهم إذا لم يلتزموا بمتطلبات أساسية مثل حماية وديعة المستأجر أو تسجيل العقار في قاعدة بيانات الإيجارات الخاصة، ومع ذلك، سيسمح لهم بتصحيح المخالفات لتجنب حرمانهم من حقوق الاسترداد بشكل دائم، مع استثناء حالات السلوك المعادي للمجتمع من هذه القيود.
هل بإمكان المالك رفع الإيجار؟
وفي إطار التزامات الحكومة ببرنامجها الانتخابي، يتضمن مشروع قانون حقوق المستأجرين إجراءات جديدة تهدف إلى منع الملاك من استغلال زيادات الإيجار كوسيلة غير مباشرة للطرد، مع ضمان بقاء الإيجارات متوافقة مع أسعار السوق.
وبموجب النظام الجديد، سيكون على جميع الملاك اتباع إجراء موحد لزيادة الإيجار، بحيث يمكنهم رفعه مرة واحدة فقط في السنة وبما يعكس القيمة السوقية الفعلية للعقار، أي السعر الذي قد يدفع إذا عرض العقار للإيجار من جديد.
وسيتعين على المالك تقديم إشعار رسمي وفق المادة 13 يوضح فيه قيمة الإيجار الجديد، على أن يمنح المستأجر إشعاراً مدته شهران في الأقل قبل سريان الزيادة.
وفي حال اعتقد المستأجر أن الزيادة المقترحة تفوق السعر السوقي، سيكون بإمكانه الطعن أمام محكمة الدرجة الأولى، التي ستحدد القيمة العادلة للإيجار وفقاً لأسعار السوق.
وسيتم إصلاح آلية عمل المحكمة لتعزيز ثقة المستأجرين في الدفاع عن حقوقهم، فبدلاً من الأخطار الحالية التي قد تترتب على الطعن، حيث يمكن أن تقرر المحكمة زيادة تتجاوز طلب المالك، سيلغى هذا الاحتمال نهائياً، لضمان أن المستأجر لن يدفع أكثر مما طلب منه أساساً، وسيتم إلغاء العمل بمبدأ الأثر الرجعي لزيادات الإيجار، بحيث تطبق الزيادة فحسب اعتباراً من تاريخ حكم المحكمة، مما يمنع المستأجرين من مواجهة ديون مفاجئة.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وفي حالات الضيق المالي، ستمنح المحكمة صلاحية تأجيل تطبيق الزيادة لمدة تصل إلى شهرين إضافيين، ولضمان الشفافية ومنع أي ثغرات، سيحظر على الملاك فرض زيادات الإيجار عبر وسائل أخرى مثل بنود مراجعة الإيجار، بحيث يصبح الإجراء القانوني الموحد هو السبيل الوحيد لرفع الإيجار، ما يعزز وضوح الحقوق والواجبات للطرفين.
وتعهدت الحكومة بالعمل عن قرب مع جميع الأطراف المعنية في القطاع لضمان انتقال سلس إلى النظام الجديد، مع منح فترة إشعار كافية قبل التنفيذ، كذلك يتضمن القانون بنوداً واضحة لتفادي ما يعرف بـ"حافة الهاوية"، مثل استمرار صلاحية إشعارات الزيادة في الإيجار أو الإخطارات التي صدرت قبل تاريخ بدء التطبيق.
وبينما تؤكد الحكومة التزامها بإلغاء المادة 21 في هذا القطاع، فإنها ترى أن الأمر يتطلب تحديث التوجيهات الصادرة لهيئة تنظيم الإسكان الاجتماعي، بحيث تعدل معايير عقود الإيجار بما يتماشى مع النظام الجديد. ونظراً لأن هذه التغييرات تخضع لاستشارة قانونية إلزامية، فسوف يطبق النظام الجديد في هذا القطاع في مرحلة لاحقة.
ومن الجدير بالذكر أن عقود الإيجار قصيرة الأمد نادراً ما تستخدم في الإسكان الاجتماعي، إذ يتمتع معظم المستأجرين هناك بعقود مضمونة توفر لهم مستوى أعلى من الأمان السكني، ولا تسمح باستخدام المادة 21 أصلاً.
هل يمكن للمالك الخاص طرد المستأجر حالياً؟
بموجب قانون الإسكان لعام 1988، يتعين على المالك في الوقت الراهن إصدار إخطار قانوني لإنهاء عقد الإيجار، وإذا لم يغادر المستأجر، يتوجب على المالك اللجوء إلى المحكمة، التي قد تصدر أمراً بإنفاذ الطرد عبر موظفي التنفيذ.
حالياً، يستطيع المالك طرد المستأجر من دون تقديم أي سبب، استناداً إلى ما يعرف بـالطرد وفق المادة 21، حيث يمنح القانون المستأجر مهلة شهرين لمغادرة العقار. وإذا لم يمتثل، يكون على المحكمة إصدار أمر إخلاء بشكل إلزامي.
كما يمكن للمالكين استخدام المادة 8 التي تحدد حالات قانونية محددة تتيح الطرد، مثل تراكم الإيجارات المتأخرة. وفي هذه الحالة، يجب على المالك إثبات السبب أمام المحكمة.
كيف يمكن للمالك استرداد عقاره؟
مع إلغاء الطرد وفق المادة 21، سيتعين على المالكين استخدام المادة 8، التي تحدد حالات قانونية واضحة تتيح استرداد العقار، إذ يؤكد مشروع القانون أن المالكين سيستفيدون من أسس قوية للطرد تغطي مختلف الظروف التي يكون فيها من المعقول استرجاع العقار.
كذلك يتوجب على المالك إرسال إشعار رسمي وفق النموذج المقرر، مع الالتزام بفترة الإخطار القانونية.
وإذا لم يغادر المستأجر، يتعين على المالك التوجه إلى المحكمة وتقديم الأدلة على صحة السبب، كما هو معمول به حالياً.
يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار من خلال تقديم إشعار مسبق مدته شهران، ويجب أن يتوافق تاريخ انتهاء العقد مع نهاية فترة دفع الإيجار.
ما هي الأدلة التي سيحتاج المالك إلى تقديمها؟
إذا لم يغادر المستأجر عند تقديم إشعار الإخلاء، سيتعين على المالك تقديم أدلة في المحكمة لإثبات أن سبب الإخلاء مستوف للشروط القانونية. وسنصدر إرشادات لدعم المالكين في هذا الشأن.
المحاكم هي الجهة الأمثل لتقييم الأدلة المتاحة بناءً على وقائع كل حالة، ولا نرغب في تقييد هذا الدور قانونياً. على سبيل المثال، قد يظهر المالك أنه كلف وكيل عقارات ومحامياً إذا رغب في إثبات أنه يعتزم بيع العقار.
بهذه التعديلات، يسعى القانون إلى إيجاد توازن بين حماية المستأجرين من الطرد التعسفي وضمان حق الملاك في استرداد ممتلكاتهم عند وجود أسباب مشروعة.
كيف سيتعامل القانون الجديد من الإيجار المسبق؟
في استطلاع للرأي شمل أكثر من 1200 من أصحاب العقارات أجرته خدمة حماية الإيداعات (وهي هيئة تهدف إلى حماية ودائع المستأجرين) في نهاية العام الماضي، أفاد 65 في المئة من أصحاب العقارات أنهم يطلبون دفع الإيجار مقدماً لمدة تتراوح بين شهرين وثلاثة أشهر، بينما طلب 13 في المئة دفع الإيجار مقدماً لمدة تتراوح بين أربعة وستة أشهر.
لذا سيضع مشروع قانون حقوق المستأجرين حداً لممارسة مطالبة الملاك بمبالغ كبيرة من الإيجار مقدماً من المستأجرين الراغبين في تأمين عقد الإيجار. هذه الممارسة غير العادلة قد تدفع المستأجرين المحتملين إلى إرهاق مواردهم المالية، ما يمنعهم من الانتقال أو حتى من دخول سوق الإيجار.
بعد سريان القانون، سيقوم مشروع القانون بتعديل قانون رسوم المستأجرين لعام 2019 لحظر مطالبة الملاك أو وكلاء التأجير بأي دفعات إيجار مقدمة قبل توقيع عقد الإيجار. وسيكون المالك قادراً على مطالبة المستأجر بحد أقصى إيجار شهر واحد (أو 28 يوماً لعقود الإيجار بفترات أقل من شهر) بعد توقيع العقد وقبل بدء الإيجار.
كما سيعدل مشروع القانون قانون الإسكان لعام 1988 لضمان أنه، بمجرد بدء عقد الإيجار، لا يمكن للمالك فرض أي شرط يلزم بدفع الإيجار مقدماً قبل تاريخ استحقاقه المتفق عليه.
