كم يتوقع انخفاض الفائدة على القروض العقارية في بريطانيا؟

بدأ أكبر المقرضين في سوق الرهن العقاري العام الجديد بخفض سعر الفائدة على القروض المخفضة لمدة زمنية محددة، للحفاظ على عملائهم في ظل بلوغ الرهن العقاري مثبت الفائدة لما بين 1.5 ومليوني أسرة بريطانية نهاية مدتها وحاجتها للتجديد.

وتشجعت البنوك ومؤسسات الإقراض العقاري على خفض الفائدة المثبتة للقروض محددة المدة ما بين عامين وخمسة أعوام بعدد من العوامل التي تشير إلى قرب بدء بنك إنجلترا (المركزي البريطاني) خفض أسعار الفائدة.

يشار إلى أن الفائدة المثبتة محددة المدة غالباً ما تكون أقل كثيراً من الفائدة المتغيرة على قروض الرهن العقاري، وبحسب شركة البيانات "موني فاكتس" انخفضت تلك الفائدة المثبتة محددة المدة هذا الأسبوع في المتوسط إلى نسبة 5.9 في المئة، مع أن تلك النسبة أقل بصورة واضحة عن أعلى معدل وصلت إليه في أغسطس (آب) 2023 والأعلى في فترة 15 عاماً عند نسبة 6.85 في المئة، إلا أنها تظل أعلى من نسبة 2.4 في المئة التي حصل عليها المقترضون مطلع عام 2022، لذا فإن الأسر التي تحتاج إلى تجديد قروضها العقارية ما زالت ستعاني زيادة مدفوعات الأقساط الشهرية ربما بأكثر من الضعف.

وتحتاج ملايين الأسر التي انتهت مدة ربط قروضها العقارية بالفائدة محددة المدة إلى التجديد مع البنوك ومؤسسات الإقراض العقاري، فالبديل هو أن يصبح قرضها العقاري على سعر فائدة متغيرة التي تبلغ حالياً في المتوسط نسبة ثمانية في المئة.

خفض للتنافس

لعل ما شجع البنوك ومؤسسات الإقراض على خفض أسعار الفائدة المحسومة على القروض العقارية، إلى جانب تقديرات بأن يبدأ البنك المركزي خفض أسعار الفائدة، استمرار تراجع أسعار البيوت في بريطانيا والذي أدى إلى تحسن المبيعات بصورة طفيفة وزيادة الطلب في السوق العقارية، إضافة إلى مؤشرات على تحسن طفيف في الاقتصاد البريطاني بشكل عام، بخاصة مع تدني معدلات التضخم التي وصلت في نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي إلى نسبة 3.9 في المئة.

وهكذا بدأ اثنين من أكبر البنوك ومؤسسات الإقراض، وهما بنك "إتش إس بي سي" و"هاليفاكس" التابعين لمجموعة "لويد" وغيرهما مثل بنك "أنت ويست" وشركة "نيشن وايد" و"فيرجين" و"باركليز"، بخفض الفائدة المحسومة على القروض العقارية لمدة محددة.

واستند المقرضون أيضاً إلى مؤشر مهم يحدد قرارات المصارف وشركات الإقراض العقاري في شأن أسعار الفائدة المستقبلية وهو معدل الفائدة على المبادلات، إذ إن نسبة الفائدة المحسومة على القرض العقاري تظل ثابتة بطول المدة. ومع توقعات الأسواق بالبدء بخفض سعر الفائدة في النصف الأول من هذا العام من قبل بنك إنجلترا، نزلت نسبة الفائدة على المبادلات لخمسة أعوام الآن إلى 3.4 في المئة، من نسبة 4.5 في المئة في أكتوبر (تشرين الأول) الماضي.

ويعني ذلك أن نسبة الفائدة المحسومة على القروض العقارية والمثبتة لمدة خمسة أعوام يمكن أن تنخفض أكثر خلال الأشهر المقبلة. وتقدر الأسواق الآن أن تصل إلى أقل من نسبة أربعة في المئة، بحسب تحليل شركة "كابيتال إيكونوميكس". كذلك انخفض سعر فائدة المبادلات لمدة عامين إلى نسبة 4.1 في المئة، مما يعني أن سعر الفائدة المحسومة على القروض العقارية والمثبتة لمدة عامين يمكن أن يصل خلال أسابيع إلى نسبة 4.5 في المئة.

أرباح البنوك

يعني تراجع سعر الفائدة على القروض العقارية أن هامش ربح البنوك ومؤسسات الإقراض من ارتفاع أسعار الفائدة الأساس وصل إلى قمته وسيأخذ في التراجع، إذ إن رفع بنك إنجلترا لسعر الفائدة من قرب الصفر بنهاية عام 2021 إلى نسبة 5.25 في المئة حالياً وفر للبنوك ومؤسسات الإقراض عائدات كبيرة وهامشاً قوياً للربح لأن المقرضين غالباً ما يرفعون كلفة الإقراض بأعلى من سعر الفائدة الأساس في وقت لا يزيدون سعر الفائدة على إيداعات المدخرين لديهم، وكلما زاد الفارق بين كلفة الإقراض وعائد الادخار زاد هامش ربح البنوك ومؤسسات الإقراض، مما دفع بعض المحللين إلى التساؤل عما إذا كانت المصارف لا تزال قادرة على تلبية توقعات صافي هامش الفائدة، وهو مقياس تجري مراقبته عن كثب لمقدار ما تجنيه من الإقراض، بحسب تقرير لوكالة "رويترز" هذا الأسبوع.

 إلى ذلك، يقول المحللون إن المنافسة بين المصارف على أعمال الرهن العقاري والودائع تتصاعد في وقت واحد، مما يلقي بظلاله على العائدات المحتملة لمساهمي البنوك.

وترى المديرة العامة المساعدة في وكالة "موديز" لخدمات المستثمرين لوري مايرز أنه "ربما وصلنا إلى ذروة الربحية لمعظم المصارف البريطانية في النصف الأول من عام 2023"، مشيرة إلى افتراضات بزيادة الضغط على هوامش الربح من قروض الرهن العقاري والودائع، والسبب هو "أن المقرضين يسعون جاهدين إلى الحفاظ على حصتهم في سوق الرهن العقاري في بريطانيا، وتمكن كثير منهم من تقديم أسعار أفضل لأنهم يستطيعون جمع تمويل أرخص في سوق الجملة"، وفق ما يقول مدير شركة الوساطة العقارية "بروسبكت تري مورتغايج" مايك ريد.

ومن المتوقع أن تواصل البنوك ومؤسسات الإقراض خفض أسعار الفائدة المحسومة محددة المدة على قروض الرهن العقاري التي بحاجة إلى تجديد خلال الأسابيع المقبلة، ومع ذلك ستظل الأسر البريطانية، بخاصة تلك التي لديها قروض عقارية على أسعار فائدة متغيرة، تواجه مشكلة الزيادة الهائلة في الأقساط الشهرية نتيجة أسعار الفائدة المرتفعة.