مخاوف في سوق العقارات البريطانية بعد أسرع انخفاض لها في 12 سنة

سجلت أسعار البيوت في بريطانيا أسرع انخفاض لها في 12 سنة، وتلقى بنك إنجلترا تحذيراً من الأثر "الخطر" الذي سيخلفه المضي قدماً في زيادة رفع معدلات الفائدة في سوق الإسكان.

وانخفض متوسط الأسعار بنسبة 2.6 في المئة الشهر الماضي مقارنة بما كان عليه قبل سنة، وفق مؤشر "هاليفاكس" لأسعار البيوت الذي يحظى بمتابعة على نطاق واسع – مما قلص بواقع سبعة آلاف و500 جنيه (تسعة آلاف و600 دولار) قيمة العقار النموذجي في 12 شهراً.

ويحذر خبراء عقاريون من أن سوق الإسكان قد "تفشل كلياً" [تغرق] إذا اضطر المصرف المركزي إلى رفع معدل الفائدة الأساسي إلى سبعة في المئة. وقالت إحدى شخصيات القطاع إننا "لم نر الأسوأ بعد" في سياق هبوط أسعار البيوت، بينما قالت أخرى إن رفع معدل الفائدة الأساسي إلى سبعة في المئة "سيبدأ في تقويض أسس" السوق.

وانخفضت قيمة البيت المتوسط بنسبة 0.1 في المئة بين مايو (أيار) ويونيو (حزيران)، وهو الانخفاض الشهري الثالث على التوالي مع بدء تأثير رفع بنك إنجلترا معدلات الفائدة في الظهور. ويعني الهبوط [التراجع]:

أن بيتاً متوسطاً بقيمة 294 ألف جنيه خسر نحو سبعة آلاف و500 جنيه من قيمته في سنة.

أن قيمة بيت مقدر بـ150 ألف جنيه تراجعت نحو أربعة آلاف جنيه خلال الإطار الزمني نفسه.

أن بيتاً بقيمة 600 ألف جنيه باتت قيمته أدنى الآن بـ16 ألف جنيه عما كانت عليه قبل سنة.

وقالت مديرة الرهون العقارية في "هاليفاكس" كيم كينيرد إن السوق لا تزال تشهد "درجة من الاستقرار"، على رغم الاضطرابات الاقتصادية التي تواجه أصحاب المنازل والمشترين للمرة الأولى. أضافت أن مدى الانكماش لا يزال "عسيراً على التوقع".

لكن مؤسس الجمعية الوطنية للمشترين العقاريين جوناثان رولاند، قال لـ"اندبندنت": "لم نشهد الأسوأ بعد".

وشدد على أن الأسعار لا تصمد إلا بفضل شريحة كبيرة من المشترين أصحاب القروض العقارية ذات معدلات الفائدة المنخفضة، فضلاً عن المستوى العالي من الطلب المكبوت. وقال: "عندما يتدهور هذا الوضع، سنرى الأسعار تنخفض في شكل أسرع. ستصبح الأمور أكثر صعوبة للبائعين وللمشترين على حد سواء".

وتراهن الأسواق الآن على أن معدل الفائدة الأساسي المحدد من قبل بنك إنجلترا سيرتفع إلى 6.5 في المئة بحلول مارس (آذار) من العام المقبل، لكن المتخصص في الشأن الاقتصادي البارز ألان مونكس، من "جاي بي مورغان"، قال إن بعض المؤشرات تشير إلى أن معدل الفائدة الرئيس الخاص بالمصرف يجب أن يبلغ سبعة في المئة من أجل الحد من التضخم.

ولكن المدير الإداري لدى "لوديستون" للرهون العقارية كرايغ فيش، يرى أن معدلات الفائدة إذا وصلت إلى سبعة في المئة، "ستغرق تماماً" سوق الرهون العقارية.

وقال لـ"اندبندنت": "إذا رأينا معدلات الفائدة تصل إلى سبعة في المئة، أعتقد حقاً بأن انخفاض أسعار البيوت بنسبة 35 في المئة أمر ممكن. أعتقد أن الأمر سيكون قاسياً. لهذا السبب لا أستطيع أن أتوقع أن تصل النسبة إلى سبعة في المئة، لأن عواقب ذلك ستكون وخيمة".

وحذر المتخصص في الشأن الاقتصادي في شركة "آر إس إم"  RSM الاستشارية توم بوغ، من أن معدل فائدة أساسياً يبلغ سبعة في المئة "سيخلف آثاراً فادحة، إذ أشار إلى أن أسعار البيوت قد تنخفض بأكثر من 20 في المئة.

وقال مدير شركة "آر ثري للرهون العقارية" المستقلة ريز مالك، إن رفع معدلات الفائدة قد يكون "القشة التي تقصم ظهر البعير".

وتوقع أن تنخفض أسعار البيوت في بداية العام بنسبة تتراوح بين 10 و15 في المئة. وقال إن المضي في زيادة معدلات الفائدة سيجعل مالكي المنازل يقعون في ملكية خاصة سلبية – حيث يكون الرهن العقاري الخاص بالشخص أكبر من قيمة بيته.

لكن الزميل في المعهد الوطني للبحوث الاقتصادية والاجتماعية البروفيسور أبهيناي موتو، أصر على أن "لا داعي للذعر" لأن بريطانيا "لا تعيش [لا تكرر] سيناريو عامي 2007 و2008"، في إشارة إلى الأزمة المالية العالمية التي وقعت قبل 15 سنة.

وقال لـ"اندبندنت": "الأزمة المالية لعامي 2007 و2008 مثلت وقت الذعر. لم نصل إلى هناك، لكن الأشخاص الذين يعانون بالفعل في الوقت الحالي ستتفاقم معاناتهم".

وقال مدير البحوث السكنية في شركة الاستشارات العقارية "جاي إل إل" JLL ماركوس ديكسون، لـ"اندبندنت" إن السوق "حافلة بالتحديات"، لكنه لا يتوقع انهيار أسعار البيوت، متوقعاً أن تنخفض بنحو ستة في المئة بحلول نهاية هذا العام.

وقال ديكسون: "إذا نظرتم إلى الخلف، إلى ما حدث في الأزمة المالية العالمية، حصل كثير من المبيعات القسرية لأن الناس فقدوا وظائفهم أو لحقت خسارة كبيرة في قيمة ملكيتهم الخاصة العقارية. نحن لا نرى ذلك في الوقت الحالي. إن سوق العمل نشطة جداً [بالغة الحيوية]".

يأتي ذلك في وقت رفع بنك إنجلترا معدلات الفائدة البريطانية إلى خمسة في المئة الشهر الماضي، وهو أعلى مستوى في 15 سنة. وقفز متوسط اتفاقات الرهون العقارية الجديدة ذات المعدلات الثابتة لخمس سنوات فوق ستة في المئة للمرة الأولى منذ نوفمبر (تشرين الثاني).

وتظهر أحدث الأرقام الصادرة عن خبراء "ماني فاكتس" أن متوسط المعدل الثابت لسنتين للرهون العقارية السكنية بلغ الجمعة 6.54 في المئة، ارتفاعاً من 6.52 في المئة في اليوم السابق.

وأبلغت النائبة عن حزب المحافظين لوسي ألان التي حذرت في يونيو من أن بريطانيا تتجه نحو "كارثة على صعيد الرهون العقارية"، "اندبندنت" أن الأسعار ستستمر في الانخفاض إذا رفضت حكومة ريشي سوناك وبنك إنجلترا النظر في طرق أخرى للسيطرة على التضخم.

ولفتت السيدة ألان إلى أن أموال المشترين "شحت" بسبب الزيادة في كلفة الاقتراض، في حين يحاول أصحاب الرهون العقارية التي لا يمكن تحمل كلفتها الخروج من السوق. وقالت "هذا يؤدي حتماً إلى انخفاض أسعار البيوت. هكذا هي ببساطة الاقتصادات، العرض والطلب".

وأضافت: "يجب أن تنظر الحكومة في وسائل للسيطرة على التضخم غير الاستمرار في رفع معدلات الفائدة، وإلا ستستمر أسعار البيوت في الانخفاض، مع ازدياد [المبيعات] القسرية والمصادرات. لا يمكننا أن نستمر على هذا النحو".

وقال الوزير المحافظ روبرت هالفون إن بريطانيا في "وضع اقتصادي صعب للغاية"، على رغم أن انخفاض أسعار البيوت قد يساعد المشترين للمرة الأولى. وأضاف: "لكن الوضع سيكون صعباً. لا يمكن إنكار أن الوضع الاقتصادي يمثل تحدياً كبيراً".

في الوقت نفسه ارتفعت كلفة الاقتراض الحكومي إلى مستويات أعلى من تلك التي شهدناها خلال فترة رئاسة ليز تراس للوزراء التي استمرت ستة أسابيع، ذلك أن عوائد السندات البريطانية التي تستحق بعد 10 سنوات – وهي مؤشر رئيس لكلفة الاقتراض – فاقت الذروة المسجلة في الخريف في أعقاب الميزانية المصغرة الكارثية.

يأتي ذلك وسط تجدد التشاؤم في شأن أسعار الطاقة. وأفادت "كورنوال إنسايت" الاستشارية بأن أسعار الكهرباء في بريطانيا لن تنخفض إلى ما دون مستويات عام 2022 "حتى أواخر ثلاثينيات القرن الحادي والعشرين".