هل تحسم أزمة الإسكان انتخابات الرئاسة الأميركية؟

يمثل حلم شراء منزل حجر الزاوية المعروف إعلامياً بـ"الحلم الأميركي"، الذي أصبح من الصعب تحقيقه، في ظل ارتفاع أسعار المنازل ووصول معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوى في 14 عاماً في الفترة من 2008 إلى 2022، هذا إلى جانب أن حجم المعروض من المساكن لا يتناسب مع حجم الطلب.

وتدرك نائبة الرئيس كامالا هاريس وكذلك الرئيس السابق دونالد ترمب، المرشحين الرئيسين لمنصب رئيس الولايات المتحدة، أن الأميركيين يتعاملون مع أزمة السكن على أنها "مصيرية"، وسيكون لها دور كبير في توجيه إرادة الناخبين خلال الانتخابات المقبلة.

وبناء على الخطط التي اقترحها الرئيس الحالي جو بايدن، كشفت هاريس عن حلول لأزمة الإسكان خلال مؤتمرات عدة عقدتها على مدار الشهر الماضي، ولعل أبرزها دعم يصل إلى 25 ألف دولار كدفعة الأولى لمشتري المنازل للمرة الأولى، علاوة على ائتمان ضريبي بقيمة 10 آلاف دولار للمشترين للمرة الأولى، إضافة إلى حوافز ضريبية لبناة المنازل المبتدئة، مع توسيع الحوافز الضريبية لبناء مساكن للإيجار بأسعار معقولة، وهي الحلول التي أشاد ببعضها عدد كبير من المحللين، بينما شكك آخرون في أجزاء أخرى.

نصف الأسر الأميركية تواجه أزمة ارتفاع الكلف

في المقابل اقترح ترمب استخدام الأراضي الفيدرالية للمساعدة في تخفيف النقص في المساكن، وقالت اللجنة الوطنية للحزب الجمهوري إن حزبها سيعمل على تعزيز ملكية المنازل من خلال الحوافز الضريبية ودعم المشترين للمرة الأولى، وخفض القواعد التنظيمية غير الضرورية التي ترفع كلف الإسكان.

وبما أن كلف الإسكان من المرجح أن تكون أكبر دفعة شهرية للأميركيين، فإن هذه القضية يمكن أن تؤثر بصورة كبيرة في أذهان الناخبين.

إلى ذلك ظلت القدرة على تحمل كلف السكن في أميركا تحوم عند أسوأ مستوياتها منذ عقود، وقد لا يتحسن الوضع كثيراً في أي وقت قريب.

وخلال العام الماضي، كان ما يقارب من نصف الأسر المستأجرة في الولايات المتحدة مثقلة بالكلف، مما يعني أنهم دفعوا أكثر من 30 في المئة من دخلهم لتغطية كلف السكن وفقاً لبيانات حكومية جديدة.

وتؤكد البيانات التي أعلنها مكتب الإحصاء الأميركي، على خطورة أزمة القدرة على تحمل كلف المنازل في أميركا، إذ لم يعد شراء منزل باهظ الكلفة بالنسبة في أميركا فحسب، بل أصبح استئجار منزل أمراً صعباً أيضاً.

من جانبها قالت اختصاصية المسح في مكتب الإحصاء الأميركي مولي روس في بيان رسمي "ارتفعت كلف السكن ما بين عامي 2022 و2023 بالنسبة إلى أصحاب المنازل وكذلك المستأجرين، إذ ارتفع متوسط ​​كلفة السكن للمستأجرين من 1354 دولاراً إلى 1406 دولارات بنسبة زيادة 3.8 في المئة في الإيجار، وهي النسبة التي تتجاوز الزيادة البالغة 1.8 في المئة في قيمة المنازل".

وأشارت إلى أن الأسر التي تنفق أكثر من 30 في المئة من دخلها على الإيجار أو أقساط الرهن العقاري أو كلف الإسكان الأخرى تعد "مثقلة بالكلفة"، إذ تعاني أكثر من 21 مليون أسرة هذا الوضع.

وأظهر الاستطلاع أيضاً أن حصة دخل الأميركيين المدفوع للإيجار تختلف بحسب العرق، ففي عام 2023 أنفقت 56.2 في المئة من الأسر الأميركية السوداء أو الأفريقية أكثر من 30 في المئة من دخلها على كلف السكن، مقارنة بنحو 49.7 في المئة من إجمالي السكان، وكان نحو 53.2 في المئة من الأسر ذات الأصول الإسبانية مثقلة بالكلف، فيما اعتبر 2.5 مليون أسرة، أو 30.6 في المئة، من الأسر السوداء "مثقلة بالكلف بشدة"، مما يعني أنهم أنفقوا أكثر من 50 في المئة من دخلهم على كلف السكن في عام 2023.

كلفة التأمين والفائدة المرتفعة تزيد أزمات السوق

وخلال السنوات التي أعقبت جائحة كورونا، ارتفعت كلف الإسكان، بعد أن خفض بنك الاحتياط الفيدرالي (البنك المركزي الأميركي) أسعار الفائدة إلى ما يقارب من الصفر في عام 2020 لدعم الاقتصاد، في خطوة أشعلت طلباً كبيراً على الإسكان، مما أدى إلى ارتفاع قيمة المنازل، إذ لم تنجح دورة التشديد النقدي (رفع الفائدة) التي أتبعها "الفيدرالي" حتى سجلت أعلى مستوياتها منذ 23 عاماً في الحد من هذا الطلب بصورة كاملة، وظلت أسعار المساكن مرتفعة، وارتفعت معدلات الرهن العقاري معها.

وتعد معدلات الرهن العقاري إحدى الكلف المهمة التي تؤثر في أصحاب المنازل الذين يقترضون المال لشراء منازلهم.

وفي حين أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري لا تزال مرتفعة وفقاً للمعايير التاريخية الأخيرة، انخفضت أخيراً تحسباً لخفض "الفيدرالي" سعر الفائدة الشهر الجاري.

وفي الأسبوع الماضي بلغ متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاماً 6.20 في المئة، وهو أدنى مستوى منذ فبراير (شباط) 2023.

إضافة إلى ما سبق، هناك عامل آخر يؤثر في الكلفة الرئيسة التي يتحملها أصحاب المنازل هي "كلفة التأمين"، التي أصبحت لا يمكن تحملها في المناطق التي ترتفع فيها أخطار الكوارث الطبيعية مثل حرائق الغابات والأعاصير، إذ أوضح الاستطلاع أن 5.4 مليون من أصحاب المنازل البالغ عددهم 85.7 مليون في الولايات المتحدة دفعوا 4 آلاف دولار سنوياً أو أكثر للتأمين الخاص في عام 2023، وكان لأصحاب المنازل في ولاية فلوريدا أعلى حصة من أصحاب المنازل الذين يدفعون هذا المبلغ، تليها تكساس وكاليفورنيا ونيويورك ولويزيانا.

ومع ذلك وجد الاستطلاع أن المستأجرين تحملوا عبء كلفة أعلى كنسبة من دخلهم، مقارنة بأصحاب المنازل في عام 2023.

هذه الحال لا تسري في جميع المدن، فوفقاً لتحليل عن شهر يوليو (تموز) الماضي من موقع "ريلايتور كوم"، أشار إلى أن شراء منزل مبتدئ كان أكثر كلفة بنسبة 61.3 في المئة من استئجار منزل في أكبر 50 منطقة في الولايات المتحدة.

ووفقاً للمسح شهدت ست ولايات انخفاضاً في حصة دخل المستأجرين، وهي ولايات إلينوي وكانساس ومينيسوتا ونيو مكسيكو ونيويورك وفيرجينيا الغربية.