Sorry, you need to enable JavaScript to visit this website.

هزة عنيفة بسوق الإسكان الأميركية إلى أي مدى تهوي الأسعار؟

تراجعت بنسبة 27 في المئة مع تضاعف معدلات وأرقام الرهن العقاري

التضخم يسجل أعلى مستوى في السوق الأميركية في أكثر من 4 عقود (أ ف ب)

تمر سوق الإسكان في الولايات المتحدة الأميركية في خضم تحول كبير بعد عامين من ارتفاع الأسعار، فقد وصلت أسعار المساكن إلى ذروتها وهي في طريقها إلى الانخفاض، ولكن ما يريد مشترو المنازل وأصحاب المنازل على حد سواء معرفته هو: إلى أي مدى ستنخفض الأسعار؟

الإجابة المختصرة تتمثل في أنه من المرجح أن تنخفض الأسعار أكثر، ولكن ليس بالقدر نفسه الذي حدث أثناء أزمة الإسكان. ومن ذروة عام 2006 إلى أدنى مستوى في عام 2012، انخفضت أسعار المنازل الوطنية بنسبة 27 في المئة، وفقاً لمؤشرات "ستاندرد أند بورز كور لوجيك كيس شير"، والتي تقيس أسعار المنازل في الولايات المتحدة.

يقول جيف تاكر، كبير الاقتصاديين في "زيللو"، "كان الأمر مختلفاً في عامي 2008 و2009، لأن هذا الانخفاض في الأسعار كان بسبب دفعة من البائعين... بسبب حبس الرهن والبيع على المكشوف، كان هناك كثير من البائعين المتحمسين للغاية الذين كانوا على استعداد لتحمل خسارة منازلهم".

إضافة إلى ذلك، جاء هذا الانهيار السكني في وقت كان فيه عدد المنازل المعروضة للبيع أعلى بأربع مرات مما هو عليه الآن، لكن لا يزال المخزون الحالي أقل بكثير من مستويات ما قبل جائحة كورونا، مما أدى إلى زيادة المنافسة على المنازل. وهذا يحافظ على الأسعار قوية نسبياً.

يقول تاكر "سأندهش من رؤية الأسعار في أي مكان تنخفض إلى ما دون المستوى الذي كانت عليه في عام 2019. كان هناك بعض الإنهاك في سوق الإسكان في عام 2021 حتى ربيع هذا العام، الأمر الذي دفع الأسعار أعلى مما ستدعمه الأساسات... الآن هي تنزل".

ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى أكثر من الضعف منذ بداية هذا العام، تغيرت حسابات مشتري المنزل بشكل كبير، فقد ارتفع مبلغ الرهن العقاري الشهري الأساسي والفائدة على المنزل ذي السعر المتوسط 930 دولاراً عن العام الماضي، بزيادة قدرها 73 في المئة، وفقاً لشركة "بلاك نايت"، وهي شركة لبيانات الرهن العقاري.

إلى أي مدى ستنخفض الأسعار؟

عندما تضع في اعتبارها ارتفاع معدلات الرهن العقاري، إلى جانب ارتفاع أسعار المنازل، وفي المقابل لا ترتفع الأجور بسرعة، فإن شراء منزل أصبح الآن أقل كلفة مما كان عليه منذ عقود، وفقاً لما ذكرته "بلاك نايت" في مذكرة بحثية حديثة، ولكن قد يكون هناك بعض الراحة في الأفق للمشترين.

يتوقع الاقتصاديون في "غولدمان ساكس" أن تنخفض أسعار المساكن بنحو خمسة إلى 10 في المئة من الذروة التي بلغتها في يونيو (حزيران) الماضي. وأخيراً، توقعت شركة "ويلز فارغو" أن متوسط أسعار المنازل للأسرة الواحدة سينخفض بنسبة 5.5 في المئة على أساس سنوي بحلول نهاية عام 2023.

وقدر الاقتصاديون في "ويلز فارغو" أن متوسط السعر لمنزل عائلة واحدة موجود هو 385000 دولار هذا العام، بزيادة نسبتها 7.8 في المئة على العام الماضي، لكن النمو سيكون أقل بكثير من الزيادة السنوية التي بلغت 19 في المئة خلال عام 2021.

اقرأ المزيد

يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)

ويتوقع الاقتصاديون أن متوسط سعر المنزل سينخفض إلى 364 ألف دولار، بانخفاض نسبته 5.5 في المئة عن هذا العام. ويرجحون أن تنتعش الأسعار وترتفع مرة أخرى في عام 2024، مع ارتفاع متوسط السعر بنسبة 3.3 في المئة إلى 376000 بحلول نهاية عام 2024.

وأشاروا إلى أن "المحرك الأساسي وراء تصحيح سوق الإسكان حتى الآن هو ارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل حاد". وذكروا أنه "إذا تحققت التوقعات لخفض أسعار الفائدة من جانب الاحتياطي الفيدرالي، فمن المرجح أن تنخفض معدلات الرهن العقاري بشكل طفيف تماماً مع تهدئة ضغوط التضخم التي تعزز نمو الدخل الحقيقي... يجب أن يتبع ذلك تحسن متواضع في نشاط المبيعات، مما سيعيد إشعال ارتفاع أسعار المنازل بحلول عام 2024".

وتيرة ارتفاعات الأسعار بدأت تتلاشى

لكن في النهاية، سيعتمد مقدار انخفاض الأسعار على المكان الذي تعيش فيه. يقول تاكر "على عكس الارتفاع في الأسعار أثناء الوباء الذي تسبب في ارتفاع أسعار المنازل في الأسواق في جميع أنحاء البلاد، فإن الهدوء سيكون إقليمياً بدرجة أكبر". وقال إن الانخفاضات ستشعر بعمق أكبر في الأماكن التي تحققت فيها مكاسب أكبر خلال الوباء، وكثير منها في الغرب، بما في ذلك مدن مثل أوستن وفينيكس وبويز.

وأضاف "على الصعيد الوطني قد نشهد انخفاضاً بنسبة خمسة في المئة عن الأسعار التي شاهدناها خلال فترة الذروة، لكن الأسعار ستنخفض أكثر في الغرب، وسيكون هناك انخفاض أقل في الجنوب الشرقي".

وفي سبتمبر (أيلول) الماضي انخفضت أسعار المساكن على أساس شهري في عديد من النقاط التي شهدت انتشاراً واسعاً لجائحة كورونا، إذ تراجعت الأسعار في لاس فيغاس بنسبة 2.3 في المئة، وما يقرب من 1.9 في المئة في أوستن.

وتشهد مدينة بويز في ولاية أيداهو، حيث ارتفعت الأسعار ما يقرب من 60 في المئة خلال فترة الوباء، انخفاضاً سنوياً بالفعل، إذ انخفضت الأسعار بنسبة 3.9 في المئة على أساس سنوي خلال شهر سبتمبر الماضي.

وقال تاكر "سيشهد عدد من مناطق المترو، بخاصة في الغرب، بعض الانخفاضات في الأسعار على أساس سنوي هذا الربيع... سيكون هذا هو أسوأ وقت للمقارنة، لأن هذا هو الوقت الذي وصلت فيه عديد من الأسواق إلى ذروتها".