تتطلع الأسواق إلى صدور التقرير الدوري للمعهد الملكي للمساحين المعتمدين يوم الأربعاء، ليعطي صورة عن مستقبل قطاع العقار في بريطانيا في المديين القصير والمتوسط. وتتجمع المؤشرات الآن على أن أسعار البيوت في بريطانيا بدأت بالفعل مرحلة تصحيح مع تباطؤ النمو الذي كشفت عنه بيانات أكثر من شركة عقارية ومؤسسة إقراض عقاري في الأيام الماضية.
كذلك يراقب بنك إنجلترا (المركزي البريطاني) وضع السوق العقارية من كثب، إذ إن انهياراً في القطاع العقاري يعزز حتمية الركود الاقتصادي الذي يخشى البنك أن يكون نتيجة مباشرة لسياسة رفع أسعار الفائدة. وعلى أساس مؤشرات أسعار العقار، ضمن عوامل ومعايير أخرى، تحدد لجنة السياسات النقدية حجم رفع سعر الفائدة في اجتماعها الشهر المقبل.
وبعد الانهيار الذي عاناه الجنيه الاسترليني وسندات الدين السيادي البريطاني عقب إعلان وزير الخزانة كوازي كوارتنغ الميزانية التكميلية التي تضمن خفضاً للضرائب على الأغنياء يمول بزيادة الاقتراض الحكومي، زادت احتمالات حدوث انهيار في أسعار العقار في بريطانيا، إذ قدرت السوق أن يرفع البنك المركزي الفائدة بنسبة ما بين واحد و1.5 في المئة.
لكن تراجع حكومة رئيسة الوزراء ليز تراس عن بند خفض الضرائب أعاد بعض التوازن للسوق، وإن ظلت ثقة الأسواق في الاقتصاد البريطاني متدنية. وأصبحت توقعات رفع سعر الفائدة في بريطانيا الآن أكثر اعتدالاً، بخاصة مع توالي البيانات التي تشير إلى تباطؤ التضخم في القطاع العقاري.
تباطؤ نمو
بدأت السوق العقارية في دول رئيسة حول العالم تشهد تباطؤاً في ارتفاع الأسعار الذي كان سمة رئيسة في السنوات الأخيرة. فسوق العقار في الولايات المتحدة تشهد تراجعاً في معدلات ارتفاع الأسعار وهناك توقعات بتصحيح كبير. وفي الصين، ثاني أكبر اقتصاد في العالم، شهدت أسعار العقارات المميزة انخفاضاً بنسبة تزيد على الثلث. كذلك يشهد قطاع العقار في إسبانيا تباطؤاً شديداً في نمو الأسعار ينذر باحتمال ركود.
ولأن الوضع الاقتصادي في بريطانيا بمعايير كثيرة أسوأ من الدول المماثلة، وأضافت إلى مشكلاته بيانات السياسة المالية للحكومة الجديدة، فإن المخاوف تزداد من احتمال انهيار السوق العقارية، لكن غالب المحللين يرجحون انخفاضاً كبيراً في أسعار العقار لا انهيار السوق.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
أعلنت شركة السمسرة والإقراض العقاري "هاليفاكس" هذا الأسبوع عن انخفاض أسعار البيوت في بريطانيا الشهر الماضي بنسبة 0.1 في المئة بمعدل شهري، وأن نمو أسعار العقار بمعدل سنوي في سبتمبر (أيلول) كان عند 9.9 في المئة، في أول انخفاض لمعدل النمو عن 10 في المئة منذ مطلع هذا العام.
وفي الأسبوع الماضي أعلنت شركة السمسرة والإقراض العقاري الكبرى "نيشن وايد" أن أسعار البيوت في بريطانيا لم تحقق أي نمو الشهر الماضي، وأن ذلك هو أول تراجع في الأسعار بمعدل شهري منذ يوليو (تموز) من العام الماضي 2021.
وينتظر أن يضيف تقرير المعهد الملكي للمساحين المعتمدين إلى تلك البيانات ما يعزز تراجع الأسعار في القطاع العقاري. ويتضمن التقرير أرقاماً تحدد عدد صفقات البيع والشراء في القطاع وأيضاً عدد القروض العقارية التي تمت الموافقة عليها، والتي تشهد تراجعاً منذ سحب البنوك ومؤسسات الإقراض العقاري عروضها السابقة على نسب فوائد القروض تحسباً لارتفاع أسعار الفائدة الأساسية أكثر من المتوقع.
تصحيح أم انهيار
وعلى رغم الذعر في الأسواق وتوقعات ارتفاع أسعار الفائدة بمعدلات كبيرة في الأشهر الماضية مما قد يؤدي إلى انهيار أسعار العقار في بريطانيا، فإن عدداً من المحللين والاقتصاديين يرون أن تباطؤ الأسعار سيكون ضمن عملية تصحيح أكثر منه انهياراً. حتى لو انخفضت الأسعار بشدة، فلن يصل الوضع إلى انهيار السوق العقارية.
وكتب رئيس شركة "كابيتال إيكونوميكس" الاستشارية روجر بوتل مقالاً في صحيفة "الديلي تلغراف" بهذا المعنى تحت عنوان "الهبوط في أسعار البيوت أصبح حتمياً الآن". وأشار إلى أنه يتوقع ارتفاع سعر الفائدة الأساسية في بريطانيا إلى نسبة خمسة في المئة، مما يعني أن سعر الفائدة على القروض العقارية سيصبح عند نسبة ستة في المئة أو أكثر.
وبمقارنة ذلك بأسعار الفائدة التي سادت في السنوات الأخيرة تصبح قدرة المشترين على الاقتراض أقل بكثير، بالتالي يتراجع الطلب. فأسعار الفائدة الأساسية التي ظلت لسنوات عند نسبة 0.1 في المئة، جعلت سعر الفائدة على القروض العقارية عند 1.5 في المئة وعلى القروض المثبتة الفائدة لمدة محددة بعامين أو أكثر عند 1.1 في المئة. ومع بدء بنك إنجلترا رفع سعر الفائدة منذ ديسمبر (كانون الأول) العام الماضي ارتفعت الفائدة على القروض العقارية إلى أكثر من ثلاثة في المئة.
وعلى رغم أن معادلة العرض والطلب في السوق العقارية البريطانية تشجع على استثمار التضخم في القطاع نتيجة محدودية المعروض مقابل الطلب المتزايد، فإن قدرة المشترين على الشراء ستجعل الطلب ينخفض بشدة.
ثم إن أسعار البيوت في بريطانيا شهدت منذ عام 2012 ارتفاعاً بنسبة بلغت 66 في المئة، وإذا تم تعديل النسبة بالقياس لمعدلات التضخم يصبح الارتفاع الحقيقي في قيمة العقارات عند نسبة نحو 30 في المئة. وهي نسبة عالية في عشر سنوات بالمعدلات التاريخية. في الوقت نفسه لم ترتفع قيمة الأجور في بريطانيا بمعدل مواز. وهكذا أصبحت النسبة بين قيمة الأصل العقاري في المتوسط ومتوسط القيمة الحقيقية لدخل الأسر حالياً عند 7.8، وهي أعلى من تلك النسبة القياسية المسجلة في عام 2007 عند 7.5 بينما المتوسط التاريخي للنسبة على المدى الطويل هو 5.1.
ذلك ما يجعل القدرة الشرائية للأسر تنخفض بشدة، بالتالي تدفع أسعار البيوت نحو الهبوط. ويتوقع روجر بوتل انخفاض الأسعار بنسبة ما بين 10 و15 في المئة خلال عامين. وهي نسبة هبوط يشاركه فيها كثير من المحللين والاقتصاديين، وإن كان البعض يغالي في التوقع ليقدر هبوط الأسعار بنسبة 20 في المئة العام المقبل.
