بوادر انتعاش لسوق العقارات في الخليج رغم تصاعد الضغوط الاقتصادية

بعد رحلة ركود... مشاريع تقود خططا للقطاع السكني عبر تسهيلات وحوافز جديدة

مبادرات حكومية وبعض القرارات الجريئة من الممكن أن تضع القطاع العقاري في الخليج على طريق الانتعاش (رويترز)

حالة من الركود عانت منها سوق العقارات بدول مجلس التعاون الخليجي خلال السنوات الخمس الماضية، وسط تصاعد الضغوط الاقتصادية، تضمنت فرض ضرائب وزيادة في المعروض من الوحدات مع انخفاض الطلب، ولكن عام 2019 يحمل توقعات إيجابية للقطاع في ظل أسعار نفط جيدة وإطلاق مبادرات حكومية تحفّز جذب المستثمرين الأجانب. وتشير التوقعات إلى انتعاش مرتقب ودخول مشترين جدد بأسواق الخليج ورواج كبير بالمشروعات السكنية والفندقية والإدارية.

وباتت الدول الخليجية، مع تراجع أسعار النفط في السنوات الماضية، تعي ضرورة بناء اقتصادات غير نفطية مستدامة، كي لا تكون عرضةً لتقلبات أسعار النفط. لذلك، بدأت السعودية وقطر والبحرين في تنفيذ مشاريع استثمارية من شأنها جذب الشركات الأجنبية عبر تسهيل القيام بالأعمال فيها، وإنشاء مناطق حرّة تسمح للشركات الأجنبية بأن تحوز على 100% من ملكية أعمالها، بدلا من التشارك مع مواطن خليجي.

وفي بداية العام الماضي، تنبأ محللون بانخفاضات ستطرأ على سوق عقارات الخليج، ومع بداية هذا العام ما زالت هذه التنبؤات موجودة، ومن المتوقع أن تستمر أسعار البيع والإيجار في انخفاض هذا العام، مُقدِّمة فرصاً ذهبية للكثير من الأشخاص لاتّخاذ قرار الاستثمار وشراء العقارات بالمنطقة، أي دخول مشترين جدد إلى هذه السوق وإعطاء الفرصة كذلك للمستأجرين للترقية والانتقال إلى منازل أكبر أو مواقع عقارية أكثر تميزاً.

وقال مسؤولو شركات ووسطاء عقاريون في حديثهم إن المبادرات الحكومية وبعض القرارات الجريئة من الممكن أن تضع القطاع العقاري على طريق الانتعاش، وذلك بعد ما شهد محطات عديدة ومثيرة أدت إلى تباطؤه خلال السنوات الماضية.

وأشاروا إلى أن القطاع في السنة الجديدة يفتح صفحة جديدة بتلك المبادرات التي ستحفز الوافدين (المشغل الرئيس لهذا القطاع)، والتي ستؤدي به إلى طريق مستقر بشكل عام، مؤكدين أنه لا يزال يدرّ عوائد مجزية، ولا سيّما بالقطاعات التي تشهد إقبالاً جيداً مثل القطاع السكني.

وذكروا أنه على الحكومة طرح المزيد من الأراضي سواء السكنية أو الاستثمارية أو التجارية، فحلحلة القطاع تأتي عن طريق توفير الأراضي وفتح المجال أمام القطاع الخاص لتطوير المزيد من العقارات.

إقامات لجذب المستثمرين وأصحاب الكفاءات تزيد الطلب

ومن جهته، قال أنتوني تايلور، رئيس قسم العقارات في شركة "الإمارات دبي الوطني" لإدارة الأصول، إن "حكومات الخليج تعمل على تقديم إقامات طويلة الأجل لجذب المستثمرين وأصحاب الكفاءات، ومن شأن هذه السياسات أن تزيد الطلب على العقارات، سواء كانت سكنية أو مكتبية أو أصول تجارية أخرى".

وأضاف تايلور أن "الوقت لا يزال مبكراً للحديث عن الأثر الكامل لقوانين الإقامة وتمكين الأجانب، لأن المؤسسات الاستثمارية تنظر إلى مجموعة واسعة من العوامل عند تقييم السوق، بما في ذلك العوامل الفنية التي تشمل التغيير السكاني، كما يأخذون بعين الاعتبار عددا من المؤشرات لا سيما معدل النمو الاقتصادي وظروف السوق والمتغيرات الجيوسياسية".

وذكر أن "الأجواء الجيوسياسية بالمنطقة عامل رئيس في التأثير على سوق العقارات في ظل التقلبات المتزايدة من حين إلى آخر مما يشكل عائقا أمام قدوم المستثمرين الأجانب، فضلا عن التقلبات الناتجة عن تباطؤ النمو الاقتصادي وديناميكية العرض والطلب غير المتوازنة في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي، كما أن ظروف السوق تطرح عددا من التحديات في الوقت الحالي، حيث تتركز المشاعر السلبية تجاه العقارات في قطاعات الإسكان والضيافة وتجارة التجزئة".

وحسب رصد "إندبندنت عربية"، انخفضت أسعار الإيجارات في دول الخليج خلال العام الماضي نتيجة ارتفاع المعروض مقارنة بالطلب المنخفض، إذ هبطت الإيجارات بنسبة 11% في البحرين لكثرة المعروض، وفي سلطنة عمان بنسبة 10% بسبب انخفاض نسبة المغتربين الوافدين للسلطنة، فيما تراجعت بنسبة تقارب 4% في قطر، وأيضا انخفضت في دبي وأبو ظبي بنسبة تتراوح بين 2 و4%، والسعودية بنسبة 3%، في المقابل سجلت الأسعار في الكويت استقرارا ملحوظا بفضل نشاط السوق الكويتية.

ووفقا لتقديرات غير رسمية، بلغت كلفة مشاريع البنية التحتية، التي يُجرى تنفيذها في دول المجلس التعاون الخليجية، نحو 1.4 تريليون دولار، تستحوذ الإمارات على الجزء الأكبر منها بواقع 900 مليار دولار بعد السعودية.

وتابع أنتوني تايلور "كان الانخفاض في أسعار إيجار وبيع العقارات السكنية بالإمارات هو الأكثر أهمية، وذلك بسبب مستويات المعروض المرتفعة، وقد حان الوقت الآن للمشاركة بشكل انتقائي في عمليات الاستحواذ بالمنطقة في المستقبل القريب للسيطرة على نمو المعروض العقاري".

وحول توقعاته للسوق العقارية بالمنطقة، قال تايلور إن "عوامل التباطؤ الحالي للقطاع ستستمر، وقد نرى استقراراً طفيفاً مع نهاية العام وحتى العام 2020، بخاصة وأن المستثمرين سيواصلون مواجهة بعض التحديات، مثل زيادة المعروض من الأصول العقارية وانخفاض ثقة الأعمال، كما ستؤثر حساسية الأسعار على الطلب، وهذا قد يدفع إلى إنشاء محفظة متنوعة للتخفيف من هذه المخاطر السلبية بالعقارات، مع زيادة الفرص في كلٍ من قطاعي الدخل والعائدات على القطاعات البديلة التي تتفوق على معايير السوق".

ولفت إلى أهم محركات القطاع بالمنطقة من إطلاق معرض إكسبو 2020 في دبي، الذي سيقدم استثمارات كبيرة في البنية التحتية بجميع أنواعها، وصولاً إلى خطة التخصيص والتنمية الاجتماعية الاقتصادية في السعودية، والتي من المحتمل أن يكون لها تأثير مباشر وإيجابي على ظروف السوق.

يشار إلى أن معرض إكسبو 2020 الدولي، والذي تستضيفه دبي، له دور كبير في ارتفاع أعداد المشترين ورفع أسعار الشقق بواقع 60% على أساس سنوي وارتفاع أسعار "الفيلات" بواقع 35% خلال العام الماضي.

ارتفاع أسعار النفط حافز لتنشيط قطاع العقارات

وعلى ذات الصعيد، قال أرون ليزلي جون، رئيس الباحثين بشركة "سنشري فاينانشيال"، إن "تحسن النمو الاقتصادي بدول المنطقة بفضل ارتفاع أسعار النفط يشكل حافزا لتنشيط قطاع العقارات والحفاظ على مستويات جيدة للطلب".

ويرى ليزلي أن "أسعار العقارات بالمنطقة دخلت مرحلة التصحيح، وقد تكون عائدات الإيجارات حالياً مقومة بأقل من قيمتها مما يضع حوافز إضافية للاستثمار بالقطاع، إذ أن نسبة الإيجار جذابة عند مقارنتها ببقية العالم، وعلى مدى السنوات الثلاث إلى الأربع الماضية، صحّحت العقارات في دول الخليج بنسبة تتراوح ما بين 15 إلى 20% تقريباً بسبب خفض الإنفاق الحكومي، وانخفاض أسعار النفط وارتفاع العرض".

ولفت إلى أن "قرار وارن بافيت (ثالث أغنى شخص بالعالم بثروة تقدر بـ82.5 مليار دولار) دخول سوق دبي من خلال اتفاقية امتياز يشير إلى وجود قيمة عقارية كبيرة بعد الانخفاض الأخير في الأسعار"، مؤكداً أن هذه الخطوة بالتأكيد دليل ثقة لمنطقة الخليج بأكملها.

وفي ذات السياق، قال آلان بجاني، الرئيس التنفيذي لشركة "ماجد الفطيم" والمتخصصة في بناء المتاجر الكبرى (المولات)، إن النصف الثاني من العام 2019 سيشهد تحفيزا للنمو الاقتصادي في الإمارات التي تعتبر السوق الكبرى للعقارات بالمنطقة، مبيّناً أن هذا التفاؤل يأتي بناء على مؤشرات عدة، أبرزها الإجراءات التي اتخذتها حكومتا دبي وأبو ظبي فيما يتعلق بالحِزم التحفيزية، وقرب "إكسبو 2020"، ونمو القطاع السياحي.

وأشار بجاني إلى أن سوق العقارات في دبي تحولت من سوق استثمارية إلى سوق للمستهلك النهائي، غير أنه يتوقع أن تشهد السوق العقارية تحسنا في النصف الثاني من العام.

القطاع العقاري الخليجي نحو الانتعاش بفضل الإصلاحات

وفي هذا الصدد، أكد إسماعيل الحمادي، الرئيس التنفيذي لدى "الرواد للعقارات"، التي تتخذ من دبي مقرا لها، أن "أداء القطاع العقاري الخليجي يتجه نحو الانتعاش والتعافي من تأثيرات انكماش الاقتصاد العالمي بسبب حركة الإصلاحات الاقتصادية والمالية وخطط التنويع الاقتصادي التي لجأت إليها دول مجلس التعاون بعد انهيار أسعار النفط خلال السنوات الأخيرة".

وقال إن الفعاليات الكبرى والضخمة في المنطقة تعطي قطاع العقار دفعة قوية، من حيث تشييد المشاريع الخاصة بها وتعزيز تطوير مشاريع البنية التحتية والإنشاءات، كدورة الأولمبياد الخاص للألعاب العالمية في أبو ظبي 2019، ومعرض إكسبو دبي 2020، ومونديال 2022 في قطر.

اقرأ المزيد

يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)

ويرى أن حزمة هذه الإصلاحات والفعاليات أسهمت في تعزيز ثقة المستثمرين بسوق العقار الخليجية، حسب ما تشير إليه معظم البحوث والدراسات السوقية التي أجريت على السوق خلال الشهور الأولى من العام الحالي.

وفي تقرير حديث صادر عن بنك الإمارات للاستثمار حول "الثروات في دول مجلس التعاون"، ذكر أن القطاع العقاري يستقطب حصة كبيرة من استثمارات ذوي الملاءة المالية المرتفعة في الخليج، لافتا إلى انتعاش الأداء بالقطاع خلال مطلع العام الحالي نتيجة توازن العرض والطلب وارتفاع عدد المطورين الناشطين في السوق واشتداد المنافسة بينهم، إلى جانب نمو تدفقات السياح والوافدين الأجانب إلى المنطقة.

وأوضح التقرير أن سوق البيع والشراء في دبي انتعشت في عدد الصفقات ومبيعات الأراضي والوحدات على المخطط والرهون بقيمة 109 مليارات درهم خلال الربع الأول كتداولات عقارية، مدعومة بقرارات منظومة تأشيرات الإقامة الجديدة وخطط السداد المغرية المطروحة على الوحدات.

وبيّن البنك أن مدينة الرياض شهدت زيادة في الطلب بفضل جملة التعديلات في اللوائح الحكومية وبدء تنفيذ الإصلاحات الرامية إلى تحقيق رؤية 2030، فيما شهدت سوق الكويت انتعاشا واستقرارا في حركة البيع والشراء.

وأكد التقرير أن التحديات التي يواجهها القطاع حالياً تتضمن تغير خريطة العالم بفعل اضطراب الأوضاع السياسية في معظم دول العالم، مما يؤثر على أداء الاقتصاد العالمي، وبالتالي التأثير على الاقتصادات المحلية وحركة رؤوس الأموال والملاءة المالية لكبار المستثمرين.

وقال التقرير إنه "رغم الظروف الحالية إلا أن السوق العقارية بالخليج توفّر حالياً مشاريع متنوعة في الجودة والأسعار، بجانب محفزات اقتصادية داعمة"، مبيّناً أن هناك توجهاً للاستثمار في الأسواق المحلية بكل دولة على حدة، وذلك بدلا من الخارج نظرا للأوضاع الجيوسياسية، وتقوم الحكومات الخليجية حالياً بتخصيص أعلى نفقاتها على تطوير بنيتها التحتية.

ويعتقد وليد الزعابي، رئيس "مجموعة تايغر" العقارية، أن "إحدى الطرق لتحفيز السوق العقارية، لا سيّما بالإمارات والسعودية، تكمن في منح الإقامة الدائمة لمشتري العقار العرب من دول أوضاعها مضطربة، مثل العراق وسوريا ومصر"، مشيراً إلى أن "تباطؤ سوق العقارات العالمية له تأثير مضاعف في دبي، الأمر الذي يعوق جهود الحكومة لعكس المسار الهبوطي".

عوامل إيجابية داعمة

وفي نفس السياق، توقع توفيق الجراح، رئيس اتّحاد العقاريين بالكويت، تماسك قطاع العقارات الخليجي واستقراره خلال الفترة المقبلة، في ظل عوامل إيجابية داعمة تتضمن أسعار النفط الجيدة والتي لها تأثير إيجابي على المواطنين والمستثمرين الأجانب لشراء العقارات.

وأضاف الجراح أن "السوق العقارية السعودية تخضع للعوامل الموسمية (بدءا من شهر رمضان وفصل الصيف)، التي أدت إلى تراجع أنشطتها وتعاملاتها من جانب، ومن جانب آخر إلى الانحسار التدريجي لتأثير المحفزات التي أثّرت بشكل ملموس على مستويات السيولة في السوق العقارية طوال الأشهر الأخيرة، والناتجة عن ارتفاع حجم التمويل العقاري الممنوح من المصارف ومؤسسات التمويل للأفراد تحديداً، الذي امتد تأثيره إلى ارتفاع مستويات الأسعار السوقية".

وقالت دانا سلباق، مدير أول في قسم البحوث لدى مؤسسة "جي إل إل" الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، إن "تباطؤ أسعار بيع العقارات الذي شهدته معظم أسواق المنطقة، يعكس الوصول إلى (قاع الدورة العقارية)، وفي ظل تلك الصورة القاتمة بدأ أخيرا ظهور صورة أكثر إيجابية بعد هذا التباطؤ الذي امتد إلى سنين عجاف".

وبحسب سلباق "شكّلت المبادرات الحكومية داعما أساسيا للقطاعات العقارية في السعودية، وبخاصة في مدينة جدة"، متوقعةً بدء التحسن بالنسبة إلى القطاع السكني في جدة خلال العام الحالي 2019 أو أوائل 2020، ثم يحدث التعافي بعد عدة تحفيزات حكومية لزيادة نسبة تملك المساكن بين السعوديين. وأشارت إلى القروض العقارية والمشاريع التي تنفذها وزارة الإسكان السعودية، وتخصص لذوي الدخل المحدود، وهذه المشاريع تنمي الطلب لدى السعوديين الراغبين في تملك منزل.

وقدرت نسب التراجع في الربع الأول 2019 بنسبة 2% لأسعار العقارات بالسعودية، فيما كان التراجع بنسبة 10% على أساس سنوي، و12% في الإيجارات على أساس سنوي.

تباطؤ بالسعودية

وحول أداء القطاع العقاري بالسعودية، تقول ريا مجدلاني، مديرة قسم الأبحاث لدى "نايت فرانك" للبحوث، إن "القطاع شهد تباطؤا خلال العام الماضي، وهو ما يتضح من مستويات النشاط المتدنية، في حين تعرضت مستويات الإشغال للضغوط عبر معظم فئات الأصول، مما أفضى إلى انخفاض تدريجي في أسعار البيع والإيجارات".

وكشفت مجدلاني أن "اعتماد أنظمة استخدام وإدراج صناديق الاستثمار العقارية في السعودية خطوة مهمة ضمن مساعي الحكومة لتعزيز مشاركة القطاع الخاص وتعزيز الشفافية في أسواق العقارات، حيث تعدّ الرؤية بشأن أداء الأصول والملكية أو لجذب رأس المال، في ظل مشروعات ضخمة أعلنتها السعودية بالقطاع تتضمن (مشـروع البحر الأحمـر- أمالا– القدية)، إضافة إلى تعديلات تشريعية على نظام الإقامة، يوسع دائرة الخيارات لدى المستثمرين الأجانب الباحثين عن الحوافز".

ولم تسجل أسعار العقارات في دبي انتعاشاً ملحوظاً منذ ما يقارب من عشر سنوات، حيث واجهت السوق العقارية العديد من التقلبات، منها تراجع أسعار العقارات السكنية بنحو النصف في الأعوام 2008 و2009، ثم استعادت قوتها منذ العام 2013 بسبب ارتفاع أسعار النفط، كما أسهمت حركة المضاربة من قبل المستثمرين في دفع عجلة سوق قطاع العقارات في دبي.

وكشفت المراجعة الربعية لمصرف الإمارات المركزي عن انخفاض أسعار إيجار العقارات السكنية في إمارة دبي بنحو 10%على أساس سنوي، خلال الربع الرابع من عام 2018 ليبلغ عائد التأجير خلال تلك الفترة نحو 6.8%.

وفقا لتقرير أعدته "بيوت دوت كوم" فإن أسعار العقارات بالإمارات هبطت بنسبة 30% تقريبا عن الذروة التي وصلت إليها في عام 2014، وذلك بسبب تراجع أسعار النفط، مشيرا إلى أن انخفاض عائدات النفط وضعف اقتصادات دول الخليج المجاورة ألحق الضرر بنمو اقتصاد الإمارات، في حين أدى ارتفاع التكاليف إلى خفض جاذبية مدينة دبي، حيث تتسارع مبيعات العقارات بوتيرة هي الأسوأ منذ عام 2012.

ويعاني قطاع العقارات الإماراتي من تراجعات متتالية منذ العام الماضي، ما سيؤثر على التزام المقترضين بسداد أقساط قروضهم خلال الشهور الـ12- 18 المقبلة.

وعلى ذات الصعيد، ترى وكالة "موديز" للتصنيف الائتماني، في تقرير نشر مارس (آذار) الماضي، أن ضعف قطاع البناء والعقارات في الإمارات سيؤثر على جودة القروض المقدمة من جانب البنوك العاملة في الدولة، ويعود مبعث القلق من ارتفاع خسائر القروض إلى تراجع التدفقات النقدية الناتج عن صعود أسعار الفائدة إلى جانب تضرر صناعة العقار.

المزيد من اقتصاد