Sorry, you need to enable JavaScript to visit this website.

كيف تتحرك أسعار المنازل في أميركا بعد صعودها أكثر من 20 في المئة؟

زيادة كبيرة بمعدلات الرهن العقاري مع استمرار تراجع المعروض وارتفاع الطلب

تشير البيانات المتاحة إلى أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة شهدت أقوى عرض منذ 15 عاماً سنة 2021 (رويترز)

إذا كنت واحداً من العديد من مُشتري المنازل المحتملين الذين تم استبعادهم من سوق العقارات، العام الماضي، فقد تأمل في حظ أفضل عام 2022. الخبر السار هو أنك ربما لن ترى القفزات المذهلة في أسعار المنازل التي شهدتها العام الماضي، لكن لا يزال من المتوقع أن ترتفع الأسعار، ويتوقع ارتفاع معدلات الرهن العقاري أيضاً.

وتشير البيانات المتاحة إلى أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة الأميركية شهدت أقوى عرض منذ 15 عاماً سنة 2021، ما أدى إلى ارتفاع أسعار المنازل، وارتفعت الأسعار بنسبة 20 في المئة تقريباً خلال الربع الثالث مقارنة بالعام السابق، وفقاً لوكالة تمويل الإسكان الفيدرالية. وقد تسببت المنافسة المحمومة وعلامات الأسعار الفلكية في توقف العديد من المشترين وانصرافهم عن الشراء خلال العام الماضي.

ومع بداية العام الجديد، ووفق مؤشر "فاني مايز هوم بيرشيز إندكس"، فقد رجح 26 في المئة من المستهلكين أن العام الحالي هو الوقت المناسب لشراء المنازل، لكن أحد الأسباب الرئيسة وراء ارتفاع الأسعار، يتمثل في أن هناك عدداً قليلاً جداً من المنازل في السوق، وسجل مخزون المساكن أدنى مستوى له على الإطلاق في ديسمبر (كانون الأول) الماضي، وطالما أن عدد المشترين أكثر من البائعين، فستظل المنافسة شرسة وسترتفع الأسعار.

الطلب لا يزال قوياً

يرى دوج دنكان، نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين في "فاني مايز"، أنه "على الرغم من أن الطلب لا يزال قوياً، فإن غالبية المستهلكين لديهم تحفظات واضحة بشأن شراء منزل بالأسعار الجارية"، لكن هذا لم يمنع الناس من البحث عن منزل، وإليك ما يمكن توقعه إذا كنت أحدهم.

من المرجح أن ترتفع أسعار المساكن، ولكن ليس بالسرعة نفسها التي شهدتها العام الماضي، كما أنه من المتوقع على نطاق واسع أن تستمر أسعار المساكن في الارتفاع هذا العام، ولكن ليس بالوتيرة التي تظهر في عام 2021، ويقول سكايلار أولسن، كبير المديرين والاقتصاديين الرئيسين في "تومو نتورك"، وهي منصة تركز على المشترين لشراء المساكن والرهن العقاري، "كانت زيادة الأسعار خلال العام الماضي بمثابة صدمة لجميع المشترين"، فقد بلغ متوسط سعر المنزل 346.900 دولار في عام 2021، بزيادة قدرها 16.9 في المئة عن عام 2020، وهو أعلى سعر على الإطلاق، وفقاً للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين.

اقرأ المزيد

يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)

وتوقعت لجنة من الاقتصاديين اجتمعت من قبل "أن أي آر"، أن يرتفع متوسط أسعار المساكن بنسبة 5.7 في المئة خلال العام المقبل، في حين توقعت لجنة من خبراء الإسكان استطلعت آراؤها "زيلو" ارتفاع قيمة المساكن بنسبة 6.6 في المئة خلال عام 2022، لكن ما سيحدث بعد ذلك بالضبط سيعتمد إلى حد كبير على كيفية تفاعل كل من المشترين والبائعين مع السوق المتغيرة. ويرى جيف تاكر، كبير الاقتصاديين في "زيلو"، أنه "إذا امتنع المشترون أخيراً عن الأسعار الباهظة، فقد تنخفض أحجام المبيعات، ولكن إذا بدأ أصحاب المنازل أخيراً في سرد منازلهم بشكل جماعي، فيمكننا أن نشهد طفرة في المبيعات، ما يحد من وتيرة ارتفاع الأسعار".

توقعات بزيادة معدلات الرهن العقاري

بالفعل، وخلال الأسابيع القليلة الأولى من العام الحالي، قفز متوسط المعدل الثابت لمدة 30 عاماً للرهن العقاري بشكل كبير، وارتفع إلى أعلى معدل كان منذ بداية الوباء في مارس (آذار) 2020، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه نحو معدلات أعلى، وإن لم يكن بالضرورة بالوتيرة التي شوهدت في الأسبوعين الماضيين.

ووفق شبكة "سي أن أن"، يقول جيف روبن، رئيس "ويلمنجتون" لصندوق التوفير العقاري، "نحن نتوقع ارتفاع أسعار الفائدة هذا العام، وهذا يؤثر بشكل مباشر على القدرة على تحمل التكاليف للأسر وقدرتها على تمويل المنزل، لا نرى أنه موقف يؤدي فيه إلى خنق سوق شراء المنازل، لكننا نتوقع أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى إضعاف النشاط قليلاً".

وتشير البيانات المتاحة، إلى أن متوسط الرهن العقاري ذا معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عاماً بلغ نحو 3.56 في المئة خلال الأسبوع الماضي، وكان المتوسط 2.77 في المئة خلال العام الماضي.

في الوقت نفسه، سينمو المخزون، وكذلك سيزداد عدد المشترين، وفي حين أن توافر المنازل المعروضة للبيع غالباً ما يتأرجح بين المد والجزر، بدا العام الماضي وكأنه في حالة مد وجزر. ويقول مايك ميدلر، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة "سينشري 21" العقارية، "كانت الأشهر الـ18 الماضية خارجة عن السيطرة، وفي كل مرة تستدير فيها، تكون الأسعار مرتفعة بشكل قياسي أو مخزوناً منخفضاً بشكل قياسي".

لكن هذا العام، من المتوقع أن تعود سوق الإسكان إلى دورتها الموسمية العادية، مع وصول المزيد من المنازل إلى السوق في الربيع، ثم يتناقص خلال فصل الصيف، لكن المنافسة ستظل شديدة. ويقول الخبراء إن المشترين، الذين قدم كثيرون منهم عروضاً على المنازل منذ الربيع الماضي، سيستمرون في القدوم إلى جحافل، على الأقل في الجزء الأول من العام.

ويضيف ميدلر، "في الربيع، ستلاحظ أن الطلب يأتي بقوة مدفوعاً بارتفاع أسعار الفائدة، سترى الأشخاص الذين كانوا ينتظرون على الهامش، عندما يرون ارتفاعاً في المخزون، فإنهم سيعودون إلى السوق". ويقول بعض الوكلاء، إن بعض المشترين بدأوا في وقت مبكر من خلال البحث في الوقت الحالي، لكن المشكلة هي أنه ليس هناك الكثير للنظر إليه. ففي نهاية عام 2021، كان المخزون عند أدنى مستوياته على الإطلاق، مع 910 آلاف منزل فقط متاح للشراء على مستوى البلاد، وفقاً للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين.

المشكلة أكثر وضوحاً في المناطق الشعبية

كانت جينيفر برانشيني، وكيلة "كومباس"، تعمل مع زوجين يتطلعان إلى الشراء في "بليسانتون" أو كاليفورنيا في منطقة الخليج، حيث يوجد حالياً أقل من 20 منزلاً في السوق. وقالت، "إذا كان لديك عقار واحد فقط يطرح في السوق بمتوسط سعر يبلغ 1.3 مليون دولار، فهذا يجعل كل مُشترٍ منزل يبحث عنه".

لقد رأت الأسعار ترتفع كثيراً خلال أشهر الشتاء لدرجة أنها نصحت بعض العملاء بتعليق البحث. وأضافت، "عندما ألقي نظرة على ما تبيعه بعض المنازل، قلت لعملائي لا يمكنني حتى الحصول على هذا الرقم من أجلكم، وستستمر المنازل في البيع بسرعة". وكشفت عن أنه على الذين يتطلعون إلى الشراء أن يتحركوا بسرعة، وقد تم التعاقد على عديد من المنازل في غضون أيام من إدراجها لأول مرة.

وكانت منازل الصيف الماضي تستغرق 17 يوماً فقط في المتوسط للبيع وفقاً للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، لكن ذلك يعتمد على السعر، حتى خلال شهر نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي، والذي كان أبطأ نسبياً، تم بيع المنازل المُسعّرة في المكان الأكثر شعبية بين 250 ألف دولار إلى 500 ألف دولار في متوسط 10 أيام.

وفي منطقة واشنطن العاصمة الكبرى، قال جيل تشيشولم، وكيل شركة "كومباس"، إن الوكلاء غالباً ما يعرضون منزلاً في السوق يوم الخميس، ويسمحون للمشترين برؤيته خلال عطلة نهاية الأسبوع خلال منزل واحد مفتوح، ثم يطلبون تقديم العروض، وقالت إنه في الأسواق شديدة التنافسية مثل سوقها، فإن الأساس للمشترين للمنافسة هو تضمين شرط التصعيد وسقف التصعيد في عرضهم، والذي يوضح مدى استعدادهم لتصدر أقرب عرض تالي، حتى مبلغ محدد.

علاوةً على ذلك، فإنها تحدد الروافع التي يمكن للمشترين استخدامها، حتى يتمكنوا من تعديل العرض وفقاً لتحملهم للمخاطر. وأضافت، "عادةً ما يكون العرض الذي يتضمن أقل عدد من حالات الطوارئ، وأكبر قدر من المال، وأكثر تلبية لاحتياجات البائع، هو الذي يفوز بعملية الشراء".